Bloomberg — En Manhattan, el mercado inmobiliario comercial se está desmoronando, los edificios de oficinas están semidesiertos y las subidas de los tipos de interés corren el riesgo de provocar una morosidad masiva.
No obstante, el aliciente de ser propietario de un inmueble neoyorquino es especialmente poderoso para un subgrupo de acaudalados inversionistas.
Ante la retracción de grandes compradores institucionales, grandes patrimonios familiares y promotores poco reconocidos están a la caza de ofertas de inmuebles comerciales en Manhattan. Según la agencia de valores Savills, estos inversores constituyen una parte cada vez mayor de las compras y aprovechan así la ocasión de adquirir una parte de lo que en el pasado fue una de las zonas más codiciadas del mercado inmobiliario comercial mundial.
Seguramente habrá más operaciones en el futuro, porque los actuales dueños de los inmuebles, necesitados de liquidez y en apuros por la subida de los costes de los préstamos, quieren deshacerse de ellos con importantes rebajas. Las family offices (oficinas familiares), que gestionan el dinero de los más adinerados, son algunas de las que se interesan por la oportunidad de adquirir inmuebles, de acuerdo con las conversaciones mantenidas con agentes inmobiliarios y asesores de patrimonios.
“Empiezas a conseguir la aceptación de personas que no están atascadas con los caprichos del mercado local y simplemente dicen: ‘Vaya, Nueva York es barata en este momento, compraré’”, dijo Will Silverman, gerente director de corretaje Eastdil Secured. “No tienen que racionalizar nada ante un comité de inversiones. Solo tienen que estar convencidos de que es lo más inteligente”.
Siete de las once adquisiciones de oficinas en Nueva York completadas en la segunda mitad del año pasado involucraron a personas adineradas, empresas familiares o desarrolladores más pequeños como compradores, según datos de Savills, que cubren acuerdos por más de US$50 millones. En la primera mitad de 2022, casi todos los que adquirían eran firmas institucionales o compañías inmobiliarias más grandes, que tradicionalmente dominan las transacciones de las torres de Manhattan.
Los compradores de hoy se están aprovechando de una caída en el valor de las propiedades en una ciudad particularmente golpeada por el trabajo remoto y las altas vacantes. Los precios de las oficinas de Manhattan cayeron un 26% en el primer trimestre desde un máximo en 2017, según MSCI Real Assets.
“Cada vez que tienes una recesión, ves a muchos de los grandes actores institucionales al margen por un tiempo, manteniendo su pólvora seca hasta que llega un torrente de oportunidades donde pueden obtener un buen trato”, dijo Marisha Clinton, directora sénior de invetigación de la región del noreste en Savills. “La basura de una persona es el tesoro de otra persona.”
Una entidad cofundada por Carlo Bellini, hijo del empresario de Quebec Francesco Bellini, compró a fines del año pasado la antigua sede de American International Group Inc. en el bajo Manhattan, con un descuento del 7% del precio de venta anterior registrado en 2019, dijo Savills. En noviembre, un consorcio de empresas familiares compró 1330 Sixth Ave. por US$320 millones a Blackstone Inc. y la firma de bienes raíces RXR. Eso fue menos que los US$400 millones que un grupo liderado por RXR pagó por la propiedad de Midtown en 2010.
Empire Capital Holdings, que invierte en bienes raíces comerciales para familias ricas, formó parte del acuerdo 1330 Sixth y se asoció con Namdar Realty Group para comprar 830 Third Ave. en agosto pasado, junto con 345 Seventh Ave. en 2021. Josh Rahmani, fundador de Empire, dijo que hay una “dislocación temporal en los precios” en Nueva York, y la recesión presenta una oportunidad para los inversores bien capitalizados que pueden apostar por la recuperación de la ciudad.
“En este momento, las mejores oportunidades están en Nueva York”, dijo Rahmani en una entrevista. “Creo que cuando ocurra el repunte, ocurrirá muy rápido con el dinero internacional, por lo que, si bien existen oportunidades, somos muy rápidos para reaccionar ante los activos que nos gustan. Y si el precio es correcto, no tenemos un gran proceso de diligencia debida. Somos capaces de movernos rápido”.
Compras globales
Los inversionistas adinerados de todo el mundo están apostando por los bienes raíces a medida que el final de la era del dinero fácil crea oportunidades para los compradores ricos que tienen horizontes de inversión a largo plazo y perfiles de deuda bajos.
Las personas ultrarricas y sus firmas de inversión, incluido el fundador de Zara, Amancio Ortega, la persona más rica de España, y Joe Tsai, cofundador de Alibaba Group Holding Ltd. (9988) fueron los compradores más activos de bienes raíces comerciales el año pasado por el momento histórico según la inmobiliaria Knight Frank. Nueva York lideró las clasificaciones globales de ciudades por sumas gastadas en propiedades comerciales por inversionistas privados locales.
Una encuesta de más de 500 banqueros privados, asesores patrimoniales y oficinas familiares a nivel mundial encontró que alrededor del 46% de ellos ven los bienes raíces como una gran oportunidad para aumentar su riqueza. Las oficinas son un sector objetivo principal en 2023 para las personas con un patrimonio neto muy alto, que ven los bienes raíces como un refugio durante una posible recesión económica en los EE.UU., dijo Knight Frank.
Las oficinas familiares y las personas de alto valor neto han acudido durante mucho tiempo a los bienes raíces comerciales en Nueva York, dijo Donald Bredberg, director gerente de StoneCreek Partners. Dijo que la diferencia ahora es que los compradores ya no tienen que pagar precios de “trofeo” por las propiedades.
Las personas adineradas “se están preparando para el mismo tipo de período de adquisición que ha estado ocurriendo durante cinco años en los centros comerciales”, dijo Bredberg, cuya firma asesora a oficinas familiares en negocios de bienes raíces.
Está trabajando con una family office europea que está interesada en comprar una propiedad de oficinas en una ciudad como Nueva York o Chicago y potencialmente convertirla en un edificio residencial. Algunas oficinas familiares pueden sentirse particularmente atraídas por oportunidades en dificultades con una opción de conversión, agregó.
Aun así, abundan las razones para que tanto las instituciones como los compradores más pequeños sean cautelosos. Los negociadores y ejecutivos bancarios, desde Marc Rowan, de Apollo Global Management Inc. (APO), hasta Jane Fraser, de Citigroup Inc. (C), han advertido recientemente sobre el dolor que se avecina para los propietarios de edificios de oficinas. En Nueva York, las propiedades de oficinas enfrentan una posible pérdida de valor de US$50.000 millones debido al trabajo remoto, según un estudio de la Oficina Nacional de Investigación Económica.
“El riesgo es, ¿cómo se verán estas ciudades en los próximos 10 años?”, dijo Paul Karger, cofundador de TwinFocus, una family office multifamiliar con sede en Boston que administra alrededor de US$7.500 millones para familias ricas. Recientemente, la firma decidió no invertir conjuntamente con otra family office diferente para comprar un edificio de oficinas en la ciudad de Nueva York.
“Fue una apuesta que no estábamos dispuestos a hacer”, dijo.
Ocupando espacio
Un acuerdo reciente de Nueva York ejemplifica las cambiantes fortunas inmobiliarias de la ciudad. A fines de 2017, el propietario de una oficina de Pacific Investment Management Co. compró un edificio de Madison Avenue y poco después arrendó todo el espacio a WeWork Cos. (WE), uno de los inquilinos del sector privado más grandes de la ciudad en ese momento. La asediada empresa de trabajo conjunto rescindió el contrato de arrendamiento durante la pandemia, dejando la propiedad completamente desocupada.
En febrero, Columbia Property Trust de Pimco redujo sus pérdidas en el edificio, vendiéndolo con un descuento de US$11 millones a la empresa de productos de consumo Enchanté Accessories por US$77 millones.
Ezra Erani, presidente de Enchanté, fue el impulsor del acuerdo y vio la oportunidad de mejorar el espacio arrendado y mudarse a un edificio que podía controlar a un precio más económico, según personas familiarizadas con el asunto, que pidieron no ser nombradas, pues se trata de asuntos privados. Erani y Enchanté no respondieron las solicitudes de comentarios.
Para otros compradores, las ofertas son más oportunistas. Metro Loft Developers LLC, una pequeña empresa local que construyó su negocio convirtiendo oficinas antiguas en apartamentos, se unió a un grupo de inversionistas para comprar las antiguas oficinas de JPMorgan Chase & Co. (JPM) en el distrito financiero, con un descuento del 7% de la venta anterior a hace una década. Planean convertirlo en 1.300 apartamentos de lujo.
Nathan Berman, fundador de Metro Loft, sabe lo raras que son estas oportunidades. Compró una oficina de Tribeca, 17 John St., por US$5,2 millones a fines de la década de 1990, cuando las vacantes eran altas y pocos desarrolladores querían ofertar por los sitios. Lo vendió más de una década después por US$85 millones.
Esta es una oportunidad de “saltar al mercado”, dijo Berman. “Este es un ciclo, que probablemente se corregirá solo en tres, cuatro o cinco años, por lo que no es para siempre”.
Con la asistencia de Raeedah Wahid.
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