Bloomberg Línea — El desarrollo de edificios residenciales destinados al alquiler (build-to-rent) es una tendencia que cada vez más tiene peso en América Latina, y en Centroamérica recién comienza.
Estados Unidos fue el mercado pionero de este modelo de la industria de bienes raíces en el que un inversionista compra una pequeña porción de casas dentro de un área para alquilarlas o venderlas después.
“Los modelos de construcción residencial típicos que hemos arrastrado tradicionalmente eran construir para venderse, pero ahora la nueva tendencia es construir para alquilar”, dijo Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI) a Bloomberg Línea.
De acuerdo con el consultor costarricense, este comportamiento en el sector inmobiliario tiene que ver con “dos situaciones que son realmente muy, muy críticas”: una coyuntural y otra estructural.
“La coyuntural es la situación del Covid que afectó a nuestras economías, el empleo y el salario; y el otro es de tipo estructural, en el punto de vista de ingreso a las familias”, dijo Quirós, al agregar que otro elemento que se mezcló fue el aumento general de costos en la parte de construcción.
En Estados Unidos, el precio de los materiales de construcción incrementó un 40,4% de enero de 2020 a octubre de 2022, según el Índice de Precios al Productor, recopilado por la Oficina de Estadísticas Laborales de ese país, y aunque a la fecha se registra una desaceleración, esta es de apenas el 4%.
¿El build-to-rent es un negocio rentable?
El modelo tradicional de construcción en la región consiste en que un desarrollador se asocia con alguien que tenga la tierra, va al banco, pide el préstamo, la construye y sale a vender, poniéndose un plazo de 24 meses a tres años para recuperar el dinero y así arrancar otro proyecto, pero en la dinámica del build-to-rent es distinto.
“Entonces, los desarrolladores de forma forzosa se ven en una situación muy complicada, que es cómo hago yo para mantener la maquinaria y a mi empresa haciendo proyectos y la respuesta es que ahora de alguna forma que no ha sido su estilo deben tener proyectos para la venta y proyectos para alquiler”, dijo Quirós.
En Guatemala, el desarrollador inmobiliario Marcos Penados, CEO de ASTY, ha sido uno de los pioneros en combinar la vivienda para venta con la de alquiler. En una conferencia del CENFI explicó que “ya está establecido que (el build-to-rent) es un negocio rentable”, pues de no serlo “nadie estuviera trabajando e invirtiendo en este tipo de modelos”.
Otro motivo que está influyendo en el auge de este tipo de proyectos es que las personas están buscando vivir en la ciudad debido a las zonas laborales y los sistemas de transporte.
Sin embargo, el metro cuadrado de construcción y de desarrollo para venta está elevándose cada vez más, por ende, los edificios multifamily, aquellos edificios residenciales en los que todos sus departamentos están destinados al arriendo, están volviéndose una opción, dijo Penados.
¿En qué invertir?
A criterio de Alex Colindres, consultor hondureño e ingeniero civil más de 10 años de experiencia, hay muchas opciones de inversión en el sector inmobiliario residencial.
En caso de que un desarrollador se pregunte si es mejor invertir en la construcción de una vivienda para venderla o es mejor la compra/construcción de apartamentos para rentar, el experto recomienda hacer un análisis que considere factores derivados de la situación del mercado: psicográficos y demográficos.
Además de tomar en cuenta los niveles y tipos de empleo que se generen cerca del lugar donde quiere construir.
“Una variable relacionada con los precios de renta o venta de viviendas es el nivel de empleo en la zona donde deseas construir”, explicó Colindres.
Si en la zona donde está el terreno es industrial, con una gran cantidad de empleos generados, como de manufactura o servicios, será más rentable invertir en un proyecto de apartamentos para renta que uno para venta, esto porque “el aumento de empleo sube el precio de renta más rápido que un proyecto de venta, además, que el mercado quiere vivir más cerca de su puestos de trabajo y tener menos compromiso de deuda a largo plazo”.
Colindres dijo que, aunque el proyecto de construcción de vivienda para venta subirá su precio, la absorción del mercado será mas lenta “y tu proyecto generará menor rentabilidad”.
