Bloomberg — Emily Young abre las persianas del ático de tres dormitorios. “Esto es increíble”, dice, pasando junto a la nevera de vinos y el bar húmedo y seco. “Mira qué chimenea”. Young, una agente inmobiliaria con un bolso de Marc Jacobs en la cadera, está dando una vuelta por uno de los edificios de apartamentos más lujosos de Austin.
En el Hanover Republic Square, hay una “sala de vinilos” con un tocadiscos con calidad de DJ; una sala de cine; un spa para cuidar a los perros; y una piscina en la azotea de la planta 44. Allí podrá contemplar las puestas de sol y el rascacielos vecino. Casi terminado, se eleva 66 pisos y tendrá una piscina que rivalizará con la del Hannover. En realidad, eso no es del todo correcto, es “piscinas”, en plural. Habrá tres.
Austin está experimentando un auge de apartamentos sin parangón. En 2021, la región que incluye la capital de Texas emitió casi 26.000 permisos para viviendas multifamiliares, unas 11 unidades por cada 1.000 residentes. Eso es más per cápita que cualquier gran área metropolitana de EE.UU. desde 1996, cuando Las Vegas OK’d nuevos apartamentos en sólo un nivel ligeramente superior, según la firma de marketing de alquiler Apartment List. Según esta misma medida, basada en un análisis de los datos del censo de EE.UU., Austin se situó entre las 50 mayores áreas metropolitanas de EE.UU. en 9 de los últimos 10 años.
Muchos, si no la mayoría, de estos apartamentos se clasifican como de lujo, dependiendo de cómo se defina. (Edificios como el Hanover se han convertido en el punto álgido de un debate encarnizado, y a menudo amargo, que hace furor en Texas, Estados Unidos y el resto del mundo. Se trata de la mejor manera de dar cobijo a esta generación y a la siguiente, sobre todo en las ciudades más codiciadas y caras.
Académicos, promotores inmobiliarios y personas de entre 20 y 30 años -sobre todo los más activos en las redes sociales- han alcanzado un nivel de consenso poco habitual. Su solución, respaldada por un gran número de estudios académicos, es sencilla y elegante: Flexibilizar las normativas, como la zonificación, y construir más viviendas de todo tipo: baratas, modestas y palaciegas.
La abreviatura del movimiento se ha convertido en “Construir, construir, construir” o “Sí, en mi patio trasero”, abreviado Yimby. Se trata de una réplica al “No en mi patio trasero”, o Nimby, la gente que suele frustrar la construcción.
Texas es famosa por su mentalidad favorable a las empresas, y David Ott es uno de los muchos que adoptan el enfoque Yimby. Ott supervisa los proyectos en Texas de la empresa Hanover Co, con sede en Houston, que construyó el edificio que Young mostraba una tarde de marzo. Según él, Austin se está reconstruyendo en exceso, por lo que los alquileres bajarán, sobre todo en las afueras. “Es simple oferta y demanda”, afirma.
Inconvenientemente para los Yimbys, Austin, como otras ciudades, sigue siendo mucho más cara que hace años, a pesar de haber construido tantos apartamentos. Como consecuencia, un pequeño grupo de académicos está empezando a cuestionar la vía del libre mercado. Estos críticos señalan que el mercado lleva a los promotores a construir viviendas de lujo en propiedades escasas y codiciadas para maximizar el rendimiento de su inversión. “Los yimbys dicen: ‘Hay que dejar que el mercado construya’”, afirma Benjamin Teresa, académico de urbanismo de la Virginia Commonwealth University. “Pero, ¿qué tipo de vivienda estás construyendo y para quién?”.
Incluso los habitantes acomodados de Austin pueden verse atrapados en un mundo en el que los constructores no paran de subir la apuesta. El cliente de Young en el Hanover era Enrique Méndez, fundador de una agencia de empleo. Vive en un apartamento de US$ 4.000 al mes en el Quincy, considerado el mejor cuando se convirtió en uno de sus primeros inquilinos en octubre de 2021.
Aún así, su cama king-size apenas cabe en su dormitorio, y la torre Waterline se eleva frente a su ventana. Al final, ese edificio tendrá 74 plantas, estropeando su hermosa vista de la ciudad, como ya lo hacen las grúas de construcción. Camiones de cemento, martillos neumáticos y pistolas de clavos le despiertan a las 6 de la mañana. Aunque esperaba alguna construcción, dice, “no sabía que iba a ser la torre más grande de Texas”.
Méndez quiere escapar, y está considerando un apartamento que cuesta 5.800 dólares al mes, un 45% más de lo que paga ahora. Pero en una broma, está mirando el ático de tres dormitorios. No puede permitírselo. El alquiler mensual: US$ 18.558.
Ciudades deseables de todo el mundo han intentado, de una forma u otra, la solución al estilo de Austin para sus propias crisis de vivienda. Y todas han acabado en un aprieto similar: centros urbanos repletos de propiedades de lujo que la gente normal no puede permitirse.
Londres tiene sus Áreas de Oportunidad, donde la reducción de la burocracia fomenta el desarrollo. Entre ellas está el distrito de Nine Elms, donde se están construyendo 20.000 apartamentos en lo que fue un barrio industrial en la orilla sur del río Támesis. Aunque la urbanización incluye viviendas asequibles, la mayoría son caras y algunas realmente grandiosas. Las residencias Embassy Gardens cuentan con una impresionante “piscina en el cielo”, que parece un acuario gigante suspendido entre dos edificios.
En Estados Unidos, California, Massachusetts, Nueva York y Washington están intentando facilitar la construcción de apartamentos en terrenos reservados a viviendas unifamiliares u otros usos. Lo mismo han hecho Nueva Zelanda y Sydney (Australia). Un cambio común consiste en reducir las restricciones de zonificación cerca del transporte público para fomentar los apartamentos, en lugar de las viviendas unifamiliares.
La idea es fomentar la “densidad”, es decir, que más gente viva en un bien inmueble preciado, lo que aumenta la oferta de viviendas. Hay otro beneficio potencial: la promoción de agrupaciones de trabajadores muy bien pagados y formados en campos como las finanzas y la tecnología, lo que puede dar lugar a enormes aumentos de productividad, según muchos economistas.
Pero la propia popularidad de estos lugares entre la gente adinerada hace subir los costes de la vivienda, lo que dificulta a las empresas encontrar trabajadores y las empuja a trasladarse a otros lugares. El área metropolitana de Austin, una de las de mayor crecimiento de Estados Unidos, con más de dos millones de habitantes, se ha beneficiado de las empresas que huyen del elevado coste de la vivienda en otros lugares, sobre todo en las costas este y oeste de Estados Unidos. Sede del campus insignia de la Universidad de Texas, ha atraído desde Silicon Valley a Tesla, de Elon Musk, y a Oracle. JPMorgan Chase y Charles Schwab también se están expandiendo allí.
Ahora, el aumento del precio de la vivienda en Austin y otras ciudades más asequibles también las amenaza. “Construir, construir, construir” se supone que ayuda. Los académicos citan un proceso que denominan filtrado: los inquilinos más ricos se mudan a viviendas de lujo, iniciando una cadena de mudanzas y abandonos que reduce los precios de las viviendas modestas. Piense en la economía del goteo, pero para los pisos.
Cada vez son más los estudios centrados en ciudades como San Francisco y Helsinki que corroboran este efecto. La construcción de más apartamentos, incluso de lujo, modera los precios en los barrios circundantes. Los edificios más antiguos se vuelven menos atractivos; otros inquilinos se mudan y pagan menos. En 2019, Brian Asquith y Evan Mast, economistas del W.E. Upjohn Institute for Employment Research de Kalamazoo (Michigan), concluyeron que los nuevos edificios en zonas de bajos ingresos frenan el crecimiento de los alquileres en las inmediaciones.
Utilizando métodos similares, Anthony Damiano y Chris Frenier, investigadores de la Universidad de Minnesota escépticos ante el “yimby”, también descubrieron que las nuevas construcciones reducen los alquileres cercanos, pero sólo en los edificios de lujo y no de forma significativa. Pero lo más importante es que el aburguesamiento de un barrio hace subir los precios de las viviendas más corrientes. En general, determinaron en su estudio de Minneapolis de 2000 a 2018, las nuevas unidades en realidad empujaron los precios hacia arriba, validando los temores de desplazamiento de los residentes de bajos ingresos.
La frustración por el aumento de los alquileres ha llevado a las ciudades a considerar intervenciones gubernamentales que antes se consideraban desacreditadas. Boston, Orlando y Kingston (Nueva York) se han replanteado el control de los alquileres, al que se había culpado de distorsionar el mercado y encarecer el precio de otros pisos.
Otras ciudades, como Austin, están recurriendo a la vivienda pública subvencionada. Singapur, uno de los mercados inmobiliarios más caros de Asia, es un modelo a seguir. Hace medio siglo, el gobierno empezó a construir apartamentos asequibles, donde ahora vive gran parte de la población.
En Londres, el alcalde Sadiq Khan pretende que la mitad de las nuevas viviendas de la ciudad sean “auténticamente asequibles” e impulsa la construcción de más pisos “council”, la versión británica de la vivienda pública. En Los Ángeles, los votantes aprobaron un bono de US$ 1.200 millones para construir apartamentos para personas sin hogar.
Pero los críticos del Reino Unido y Estados Unidos se quejan del progreso a menudo glacial de estos esfuerzos, así como de los costes. En Los Ángeles, un organismo de control gubernamental afirma que el precio de los apartamentos para personas sin hogar se acerca a los US$ 600.000 por unidad.
Estos retos contribuyen a hacer atractivo el yimbyismo. En Estados Unidos, sus defensores señalan que la zonificación ha tenido durante mucho tiempo el efecto -e, históricamente, la intención explícita- de excluir a las familias pobres y de minorías de las mejores viviendas, al tiempo que aumentaba los costes para todos.
A veces, el debate puede inspirar la retórica más fea de las elecciones estadounidenses. En Twitter, la gente se ha llamado mutuamente farsantes, segregacionistas e incluso nazis. “Me han dicho que no deberían haberme permitido obtener un doctorado, que no sé cómo controlar la inflación, que soy un imbécil”, dice Damiano, el escéptico de Yimby que ha sido acusado, según él, de “cocinar los datos para que encajen en mi agenda contra la vivienda”.
Rich Heyman, geógrafo que enseña en la facultad de arquitectura de la Universidad de Texas en Austin, afirma que el problema es la desigualdad salarial, no la vivienda, y que es necesaria la intervención del gobierno para solucionarlo. “De alguna manera, la industria inmobiliaria ha conseguido que muchos autodenominados progresistas se traguen la idea de que desregular el uso del suelo es la única clave para desbloquear la asequibilidad de la vivienda”, afirma.
El debate sobre el impacto de las nuevas viviendas depende de oscuros métodos de análisis de datos imperfectos sobre alquileres, por lo que no está zanjado. Una posibilidad es que ambas partes tengan razón, hasta cierto punto. Construir más hace bajar los precios, pero no lo suficiente, al menos a corto plazo. Y todo el mundo sabe lo que dijo el economista John Maynard Keynes sobre el largo plazo: Todos estamos muertos.
El distrito de Rainey Street en Austin fue en su día un barrio de bungalows destartalados, una comunidad mexicano-americana que también atraía a ex-hippies y músicos. Quizá su residente más famosa fuera Geraldine, la gallina de Guinea, un ave de manchas negras a la que le gustaba pasear bajo la frondosa arboleda del barrio.
Hoy, un restaurante lleva su nombre en el lujoso Hotel Van Zandt. También lo hace una placa a la entrada de la lujosa torre SkyHouse, el tipo de vivienda que ahora domina el distrito. “En memoria de Geraldine”, reza. (Geraldine murió en 2014, víctima del aumento del tráfico de automóviles en el barrio). Una de las últimas casas unifamiliares de propiedad privada de la zona, de 940 pies cuadrados y construida en 1945, está a la venta. El precio: US$ 10 millones. La transformación en curso de Rainey Street, tras una flexibilización de la zonificación para permitir un desarrollo más denso, demuestra por qué algunos se muestran escépticos ante el yimbyismo.
Los partidarios del yimbyismo afirman que la situación habría sido mucho peor sin el aumento de la oferta. Además, una iniciativa para promover la densidad en toda la ciudad está ahora en los tribunales por la oposición de la comunidad. Si hubiera seguido adelante, dicen los yimbys, los aumentos podrían haber sido más moderados.
João Paulo Connolly, director de organización de la Austin Justice Coalition, que aboga por la equidad racial, afirma que los códigos de zonificación siguen dificultando la construcción de viviendas multifamiliares en gran parte de la ciudad. “Para mí, bloquear o resistirse a unidades a precio de mercado o restringir la oferta sólo empeora mucho, mucho las cosas”, dice Connolly, de 34 años, que forma parte de la Comisión de Planificación de Austin. “Podríamos crear viviendas de otras maneras, pero tenemos un sistema capitalista, así que así es como lo hacemos”.
Por ahora, los apartamentos del centro pueden acercarse a los tamaños y precios de Nueva York. En el Shoal, que ofrece “una vida de lujo en un espacio reducido”, un estudio en el séptimo piso con una cama Murphy se alquila por US$ 1.895 al mes. Mide 347 pies cuadrados, el tamaño de dos plazas de aparcamiento.
Foundation Communities, promotora sin ánimo de lucro de viviendas asequibles, tiene una lista de espera de más de 2.000 personas en dos de sus proyectos más recientes. “Necesitamos más oferta de vivienda: la gente sigue mudándose aquí y no queremos impedirlo”, afirma Walter Moreau, su director ejecutivo. “Si dejamos que el mercado actúe por su cuenta, nunca construirá suficientes viviendas para las personas con ingresos más bajos. Esa gente se queda fuera de la ciudad”.
Karen Reyes, profesora de primaria en Austin, pagaba US$ 850 de alquiler mensual cuando se mudó desde San Antonio en 2014. La primavera pasada, su casero le subió el precio unos US$ 300 , a US$ 1.500 al mes. Calcula que el alquiler consume más del 40% de su sueldo neto. Ha considerado mudarse a 22 millas de distancia, a la zona rural de Kyle, pero no era mucho más barato después de los costes de desplazamiento.
“Gano bien y debería poder permitirme un apartamento de un dormitorio en la ciudad en la que trabajo”, dice. “Pero, sinceramente, apenas lo consigo; también ayudo a mi madre con el alquiler y todos tenemos facturas que pagar”. El verano pasado encontró una vivienda por 1.400 dólares al mes, pero le preocupa estar a punto de no poder permitírselo por una reparación de su coche.
El distrito escolar se asoció con la organización benéfica Habitat for Humanity para construir 30 viviendas baratas para los empleados. En cinco días, 1.200 personas presentaron su solicitud. En terrenos de su propiedad, el distrito tiene previsto construir 500 viviendas más para empleados y padres de alumnos que no alcancen determinados niveles de ingresos, según Jeremy Striffler, director de bienes inmuebles. La ciudad ha destinado US$ 300 millones a contrarrestar el desplazamiento de familias de bajos ingresos y pertenecientes a minorías en todo Austin. Los votantes autorizaron US$ 600 millones en bonos de vivienda asequible en los últimos cinco años.
Young, la agente inmobiliaria que muestra el lujoso ático de Hannover, entiende las necesidades de los residentes habituales. Hija de una madre soltera que creció en un pequeño pueblo de New Hampshire, luchó por llegar a fin de mes hasta hace un par de años. Tras mudarse a Austin en 2018, cuando tenía poco más de 20 años, trabajó brevemente como recepcionista en un spa, como camarera en un restaurante italiano y en una startup tecnológica relacionada con la alimentación, donde alcanzó un salario máximo de US$ 55.000 al año. Su primer apartamento, de unos 500 metros cuadrados, costaba 950 dólares al mes. Ahora, ella y su pareja pagan US$ 2.350 al mes por una habitación.
Tras obtener su licencia inmobiliaria, Young se adentró en un mundo que apenas había imaginado. Construyó su negocio con un feed en las redes sociales que muestra una vida glamurosa de vacaciones en Costa Rica y una aparición en un concierto de música electrónica de baile en spandex brillante, gafas de gran tamaño y trenzas verdes. Young, que ahora tiene 28 años, se autodenomina en las redes sociales “Real Estate Raver” y conoce a clientes de alto nivel en clubes nocturnos y a través de Instagram, donde tiene 10.000 seguidores. “No sólo vendo apartamentos, vendo el estilo de vida de Austin: vivir en una ciudad joven y moderna que crece rápidamente”, afirma.
Este año, Young espera ayudar a sus clientes a firmar contratos por más de 100 apartamentos. Las comisiones pueden oscilar entre US$ 200 y US$ 4.000, dependiendo del edificio. Incluso con la ralentización del mercado, dice que podría ganar US$ 175.000 este año. Es más que suficiente para vivir en Austin. Al menos por ahora.
- Gopal, con sede en Boston, y Clark, en Nueva York, cubren la información inmobiliaria para Bloomberg News.
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