El aumento del trabajo a distancia como consecuencia de la pandemia ha disminuido notablemente la demanda de espacio de oficinas y ha hecho que algunos lugares céntricos de Estados Unidos parezcan ciudades fantasma. En consecuencia, se ha empezado a debatir la posibilidad de convertir en apartamentos algunas oficinas del centro de Nueva York. Según sus defensores, esta medida no solo serviría para sacar de apuros a los dueños de inmuebles comerciales súbitamente devaluados, sino para revitalizar barrios vacíos, dotar de usuarios a las redes de transporte público subutilizadas y proporcionar viviendas accesibles a ciudades que tanto las necesitan.
¿Funcionaría? Pues bien, un emblemático centro urbano norteamericano, como es el distrito financiero neoyorquino, conocido popularmente como Wall Street, emprendió hace varios decenios una reconversión de este estilo y, desde luego, ha conseguido atraer habitantes. De hecho, ya en 1970, las áreas censadas de Manhattan, ubicadas al sur de Chambers Street, al oeste, y del puente de Brooklyn, al este, contaban con 833 habitantes. Para el censo de 2020, había 60.806.
Puede que esa población haya descendido ligeramente durante la pandemia. Pero este mes han empezado a llegar compradores a la mayor conversión de oficinas en viviendas de la zona, el edificio de condominios One Wall Street, de Macklowe Properties, con un total de 566 inmuebles, situado en la anterior sede de Irving Trust, y se están preparando más conversiones y nuevos edificios residenciales, por lo que parece que el crecimiento está volviendo.
En la actualidad, el sótano del edificio One Wall Street acoge un gran supermercado Whole Foods y, en un futuro, se convertirá en el primer establecimiento estadounidense de la cadena de grandes almacenes francesa Printemps. Hay una estación de metro directamente enfrente, donde los inquilinos pueden coger el metro que les acerca al Midtown en quince minutos, además de otras 4 líneas de metro, diversos ferris, un moderno centro comercial, museos, sitios históricos, restaurantes de primera categoría y un parque junto al mar, todos ellos fácilmente accesibles a pie. La zona estuvo en el centro de la vida de esta ciudad dn sus dos primeros siglos de vida, pero más tarde se convirtió en una " calma sepulcral... pasadas las 5.30 p.m. y durante todo el fin de semana”, tal y como la definió la urbanista Jane Jacobs en su obra “Muerte y vida de las grandes ciudades americanas” en el año 1961. Hoy en día, por la mañana temprano, se pasea a los perros, por la noche a los comensales que van a bares, y los fines de semana y también entre semana, a hordas de turistas.
La transformación del barrio ha sido aún más notable, teniendo en cuenta que en septiembre de 2001 los terroristas destruyeron sus dos edificios más grandes, las torres gemelas del World Trade Center, matando a miles de personas y dejando los alrededores cubiertos de escombros y cenizas tóxicas. Ahora el World Trade Center está de regreso, en una forma alterada pero aún impresionante. El 9/11 Memorial se ha convertido en un gran atractivo turístico. El centro de Manhattan parece imparable.
Sin embargo, no es asequible, al menos no para las personas que ganan cerca del ingreso familiar promedio de la ciudad de Nueva York de US$70.663. Los apartamentos de One Wall Street actualmente listados en StreetEasy (la mayoría de los cuales ya están bajo contrato) varían en precio desde un estudio de US$990.000 y 503 pies cuadrados hasta una unidad de US$19 millones y 5.852 pies cuadrados con cinco dormitorios. One Wall Street está en el extremo superior de la zona, pero no demasiado. Dos tercios de los departamentos del Distrito Financiero que se encuentran a la venta en StreetEasy y Realtor.com tienen un precio de US$1 millón o más, y las estadísticas de la Oficina del Censo que cubren de 2017 a 2021 muestran que el 76% de los inquilinos del área pagan US$3.000 o más al mes.
Como resultado, el distrito financiero se ha convertido en un oasis de riqueza. De los siete distritos censales de Manhattan con ingresos familiares promedio de al menos US$250,000, según las estimaciones de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense realizada entre 2017 y 2021 por la Oficina del Censo, que proporciona los datos de los distritos censales solo como promedios de cinco años y no proporciona números de ingresos medios específicos por encima de US$250.000: dos están al sur de Chambers Street y uno justo al norte.
UES es el Upper East Side, sinónimo de elegancia desde principios del siglo XX, aunque las partes del medio, lejos de Central Park y el East River, no son tan elegantes. BPC es Battery Park City, la comunidad planificada construida a partir de 1980 sobre terrenos ganados al mar que consisten principalmente en tierra y rocas excavadas para el vecino World Trade Center. Está dividido en dos tramos censales que juntos representaron 16,269, o 26.8%, de los residentes del sur de Chambers-Street a partir de 2020, y que para la mayoría de los propósitos aquí solo estoy tratando como parte del Distrito Financiero.
FiDi es la abreviatura de Financial District, y Tribeca el “triángulo debajo del Canal” Calle, justo al norte de FiDi. He seguido delineaciones de vecindarios más o menos aceptadas, pero para ser honesto, había pensado, siguiendo la heurística de que FiDi son edificios de oficinas antiguos y Tribeca son almacenes aún más antiguos, que el tramo mencionado anteriormente como FiDi estaba en parte en Tribeca y el tracto enumerado como Tribeca en parte en FiDi. Además, Reade Street actualmente constituye más la línea divisoria entre los tramos que Chambers, pero este último parece tener una historia más larga como delineador de vecindarios. En cualquier caso, ambos tramos están bastante lejos del centro.
De los siete tramos censales del sur de Chambers-Street que no se enumeran anteriormente, uno cubre solo Battery (el parque frente al mar, no el desarrollo de viviendas) y tenía tres residentes en el Censo de 2020, pero no hay estimaciones de ingresos o vivienda para 2017-2021, y del resto, todos menos uno tenían ingresos familiares medios superiores a US$190.000. El que no lo hizo, que se extiende desde Park Row hasta el East River al sur de la rampa del puente de Brooklyn, alberga el desarrollo que inició el reasentamiento del área: las 1651 unidades de Southbridge Towers, terminadas en 1971 como parte de Mitchell- Lamaprograma estatal de vivienda para personas de ingresos medios. El ingreso familiar promedio de ese tramo fue de US$109.382, aún muy por encima incluso del promedio de Manhattan de US$93.956. En general, la población del sur de Chambers-Street es mucho más próspera, educada, sesgada hacia los adultos jóvenes, de cuello blanco y blanca que la ciudad en su conjunto.
El recuento de trabajo desde casa del 17,2% para el área que se muestra arriba es, nuevamente, un promedio de cinco años que no refleja completamente el impacto de los cambios recientes en los arreglos de trabajo administrativo. La Oficina del Censo proporciona estimaciones de un solo año para un área más grande compuesta por el distrito financiero, Tribeca, SoHo y Greenwich Village, y su porcentaje de trabajo desde el hogar en 2021 fue del 43,4%, que se compara con el 24,1% de toda la ciudad y 12% para el Bronx, el condado con la participación más baja. Sí, el centro es diferente.
En el distrito financiero, esta diferencia es en parte un artefacto de la novedad del estado del área como barrio residencial. A diferencia de otras partes de la ciudad de Nueva York y de los barrios aburguesados de todo el país, no hay muchos vestigios más antiguos y de bajos ingresos de épocas anteriores y más baratas. También se debe a que, con prácticamente todas las viviendas en el área en edificios de oficinas convertidos y construcciones nuevas, hay pocos huecos en la pared del sótano y viviendas sin ascensor en el quinto piso que a veces se pueden obtener a precios más bajos en otros lugares.
Pero la mayor diferencia parece ser que hay muy pocas viviendas a precio de mercado al sur de Chambers Street. Southbridge Towers había sido la gran excepción, subsidiada por exenciones de impuestos estatales e hipotecas a bajo interés, pero sus residentes votaron en 2014 para convertir el complejo en una cooperativa a precio de mercado. Los apartamentos allí ahora cuestan hasta US$1,5 millones, con la mayoría de los listados en el rango de US$500.000 a US$1 millón.
En Battery Park City, el plan original de la ciudad y el estado requería reservar dos tercios de las unidades para inquilinos de ingresos bajos y moderados. A principios de la década de 1970, se redujo al 14% en medio de preocupaciones sobre el costo y mantener el desarrollo atractivo para los inquilinos a precio de mercado (“En términos de mercadeo, es difícil ir más allá del 20% en la categoría de bajos ingresos”, la vivienda estatal dicho por el comisionado de vivienda en 1972). Ahora, según la Autoridad de la Ciudad de Battery Park, alrededor de 300 de las 8.715 unidades de la comunidad están sujetas a límites de ingresos, con “cientos más” cubiertas por la ley estatal de estabilización de alquileres. Parte del “exceso de ingresos” de la autoridad (US$215,3 millones en el año fiscal 2022 ) sí va a esfuerzos de vivienda asequible en otras partes de la ciudad, pero la mayor parte se gasta en otras cosas.
La reutilización de edificios más antiguos para uso residencial comenzó en la zona con artistas que convirtieron almacenes vacíos de Tribeca en estudios de trabajo en vivo en la década de 1970, los artistas convirtieron los almacenes vacíos de Tribeca en estudios de trabajo. A principios de los ochenta, el distrito financiero empezó a convertir oficinas en viviendas. El esfuerzo concertado para fomentar estas reconversiones se produjo a mediados de los noventa. Por aquel entonces, Nueva York estaba inmersa en una recesión inmobiliaria comercial mucho más grave que la que ha experimentado (hasta ahora) tras la pandemia, provocada por el auge de la construcción de oficinas en los años 80 y la posterior recesión del sector financiero. Con su inclinación financiera y su elevada proporción de edificios antiguos, el Distrito Financiero se vio especialmente afectado, lo que provocó un fuerte descenso de los ingresos por impuestos sobre bienes inmuebles y el temor a que la zona sucumbiera a una espiral descendente de abandono y deterioro.
Según una ley estatal promulgada en 1995, los desarrolladores que convirtieron edificios de oficinas en el centro de la ciudad en apartamentos durante la próxima década recibieron una reducción de 14 años en los impuestos a la propiedad. Los edificios de alquiler que aprovecharon la reducción de impuestos debían estar “totalmente sujetos” a las leyes de estabilización de alquileres durante esos 14 años, pero el Concejo Municipal votó en 1994 para eximir de la estabilización de alquileres a los apartamentos desocupados con alquileres de $US2.000 o más, y el alcalde Rudolph Giuliani decretó que esta regla también se aplicaría a los alquileres del Distrito Financiero subsidiados por exenciones de impuestos, tres cuartas partes de los cuales escaparon así a la regulación. Mientras tanto, los edificios de condominios que recibieron las reducciones nunca estuvieron sujetos a límites de costos o ingresos.
El objetivo era poner en marcha la remodelación del distrito financiero, no crear viviendas asequibles, y la legislación lo logró. En 1995, los funcionarios de la ciudad esperaban que las conversiones de oficinas del distrito financiero generarían de 2.000 a 3.000 nuevas unidades de vivienda durante la próxima década. Según un informe reciente de la Comisión Ciudadana de Presupuesto, el total final de unidades que recibieron las exenciones fiscales fue de 12.865. Esto tuvo un costo en dólares de 2022 de US$132.000 por unidad, estimó el informe, pero, por supuesto, las pérdidas de ingresos fiscales podrían haber sido mucho mayores si los edificios hubieran permanecido vacíos. Desde que expiró la legislación, se han creado al menos 3.171 apartamentos más en los antiguos edificios de oficinas del Distrito Financiero. También se han estado construyendo grandes edificios residenciales nuevos. En un par de estos, algunas unidades se han reservado para aquellos con ingresos bajos y moderados a cambio de una exención de impuestos a la propiedad. Ese descuento tuvo que reclamarse antes de mediados de 2022, por lo que, salvo una nueva legislación, parece que las nuevas incorporaciones al parque de viviendas del Distrito Financiero prácticamente se realizarán a precios de mercado.
Soy una de esas personas que cree, porque eso es lo que muestra la evidencia, que la vivienda nueva a precio de mercado es algo bueno y ejerce presión a la baja sobre los precios en general. El Distrito Comunitario 1, que abarca el Distrito Financiero y Tribeca, agregó más viviendas nuevas que cualquier otro distrito comunitario en la ciudad de Nueva York entre 2000 y 2010, y ocupó el séptimo lugar (de 59) entre 2010 y 2020. Si más partes de la ciudad de Nueva York y sus suburbios hubieran estado produciendo viviendas a un ritmo cercano a ese ritmo, los alquileres y los precios de las viviendas de la región seguramente serían más bajos.
Además, hay un sector censal justo al otro lado de la rampa del Puente de Brooklyn desde el Distrito Financiero, que tiene el segundo alquiler medio más bajo de Manhattan, con solo US$490 al mes. Consiste en su totalidad en el desarrollo de viviendas públicas Alfred E. Smith Houses, construido en la década de 1950. El alquiler más bajo, US$449, se encuentra en las Casas Vladeck, construidas en 1939 y 1940, unas cuadras más al este. No todos los vecindarios tienen que satisfacer todas las necesidades de vivienda, y el distrito financiero está al menos cerca de algunos lugares donde las personas que no son ricas pueden permitirse vivir.
Aun así, los grandes proyectos de viviendas, normalmente mal mantenidos, como las casas Smith y Vladeck, tienen muchos problemas propios, y parece perverso, dada la implicación a gran escala del gobierno en atraer de nuevo a la gente al distrito financiero, que se hayan hecho tan pocas provisiones para los no acomodados. Es el barrio con mejor acceso al transporte público de Estados Unidos y, sin embargo, está vedado a la mayoría de los neoyorquinos con trabajos que les obligan a ir en persona todos los días.
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