Barcelona, España — El venezolano Axel Capriles siempre fue un opositor aguerrido al chavismo. Antes un referente en el análisis político de su país, el empresario, escritor y doctor en Ciencias Económicas lleva poco más de una década “del otro lado del charco”, aunque ahora en otro rubro: el mercado de viviendas de lujo de España.
Socio director de Gran Roque Capital y CEO de Orinoquia, empresas a través de las cuales participa en más de una veintena de sociedades españolas, Capriles es de los grandes protagonistas del mercado inmobiliario del país ibérico. Desde que aterrizó en España en el 2011, ha manejado inversiones por unos €180 millones y vendido alrededor de €375 millones con la construcción de casi 250 viviendas, locales comerciales y edificios completos. Otros €83 millones fueron destinados a los edificios para el alquiler turístico y el arrendamiento por temporada.
Su éxito en el Real Estate español, dice, se debe principalmente a dos razones. La primera, el haber invertido en España en plena crisis, cuando los precios estaban rebajados y la competencia no hacía más que huir. La otra fue conseguir convencer al mercado madrileño que había un “alto standard” más allá del lujoso barrio de Salamanca. El barrio de Justicia, la gran apuesta de Capriles en la capital, pide €15.000 por metro cuadrado para inmuebles de lujo - y la perspectiva es que los precios vayan en aumento.
En esta entrevista exclusiva, Capriles habla de su “lucha” para romper los patrones culturales de los españoles, los retos de este mercado, cuáles fueron sus estrategias para convertirse en un pionero de la rehabilitación de lujo en Madrid y qué se viene para Gran Roque en materia de inversiones y nuevos negocios, ahora que las ofertas de lujo se agotan, pero el fuerte movimiento inmigratorio a España, de latinoamericanos y también de estadounidenses, le ofrece unas perspectivas animadoras.
⇒ Lea la entrevista completa a Axel Capriles a Bloomberg Línea, cuyo contenido fue editado por motivos de extensión y claridad:
Cuando hablan de usted lo describen como un inversor que ha revolucionado el mercado de la vivienda de lujo en España. ¿Cómo ve esta descripción?
Tuvimos la visión de entrar en un momento en el que predominaba el miedo: nadie quería invertir en España. Las noticias eran muy negativas, que España iba a ser intervenida y que sería difícil recuperarse. Pero la vida económica está hecha de ciclos y los inversores se mueven en olas, según climas de optimismo o de pesimismo.
Hablamos de uno de los grandes países del mundo, con ciudades excepcionales como Barcelona y Madrid, un país que es la puerta de entrada a Europa para los latinoamericanos y que hizo fuertes inversiones en infraestructura. Entonces tuve la visión de que “este es el momento para entrar”.
El principio de Warren Buffet para sus inversiones, aprovechar los momentos bajistas…
Exacto, y este hecho me dio un nombre, yo actuaba prácticamente sólo en el mercado.
¿Qué cambios supuso para el mercado inmobiliario de lujo de España su entrada al sector?
Innovación. Los edificios e incluso los proyectos que existían aquí eran muy a la antigua, con una distribución muy sobria y extraña para los términos de los americanos. Entrabas y tenías el comedor en la entrada, de repente tenías que recorrer un corredor larguísimo y la cocina estaba en el otro extremo.
Entonces lo que hicimos fue desarrollar unos edificios singulares, construcciones modernas con unas fachadas con la estética del siglo 19, cosa que no existía en Europa. Edificios con unas habitaciones más espaciosas, con “vestier” y unos baños grandes - en América la gente le dedica cada vez más tiempo al baño.
Yo recuerdo, en mi primer edificio en Madrid, discutir con los arquitectos de “por qué yo quería ampliar el ascensor si no era necesario”. Yo les digo “yo sé que no es necesario, pero un edificio de lujo señorial debe tener un ascensor inmenso”. Fue una complicación romper la estructura para poder instalar ese ascensor, me veían como un loco por incurrir en estos costos. Fue una lucha contra la manera de pensar el espacio.
Tras esta ‘lucha’ para romper la cultura de los arquitectos y de los proveedores, ¿cómo reaccionó el consumidor español?
Le sorprendió, le gustó. No lo conocía y fue el éxito de Gran Roque. Fíjate, por ejemplo, un proyecto bastante exitoso aquí en Madrid fue de una vieja fábrica de carruajes reales donde mantuvimos toda la parte antigua, y en la parte de atrás hicimos un edificio moderno. Pero para darle más comodidad al piso sacrificamos 12 de las unidades originales y sólo construimos 26.
Desde el punto de vista económico clásico, esto es una locura, ¿cómo vas a sacrificar 12 unidades? Pero estas decisiones de arquitectura y de diseño resultaron en un concepto que caló y la reacción fue inmediata, luego vinieron una serie de promotores haciendo lo mismo.
Otra parte de mi labor fue convencer a todos los actores del mercado que el barrio madrileño de Justicia era tan bueno como Salamanca, antes considerado el barrio de lujo por excelencia. Hoy en día una obra nueva en entre Salamanca – Justicia – Chamberí, que son los barrios que están marcando pauta, están entre €10.000 y €15.000 el metro cuadrado - y lo que venga probablemente va a salir a mayores precios.
Desde el aterrizaje en Madrid, ¿cuánto ha invertido en ladrillo?
Depende de las oportunidades que surjan. Nosotros manteníamos más o menos unas inversiones bajo gestión de unos €180 millones. Desde que empezamos a operar en España hemos gestionado proyectos, entregado viviendas y realizado desinversiones inmobiliarias por valor de unos €375 millones (más de 220 viviendas construidas y entregadas, además de 13 locales comerciales y edificios completos), y otros €83 millones de Gross Asset Value (GAV) en inmuebles en alquiler turístico y arrendamiento de temporada de los cuales 6 edificios están en operación actualmente.
¿Cómo es la estructura de financiamiento de los proyectos?
Compramos los edificios y, en el caso de Orinoquia, apalancamos la mitad con los bancos. La otra mitad la financiamos con el patrimonio líquido. Y para cada promoción creamos una estructura societaria propietaria independiente.
¿Existen limitaciones o restricciones legales para venezolanos o nacionalizados españoles en cuanto a estas inversiones, tomando en cuenta el tema de sanciones por la procedencia del dinero, como aplica EE.UU.?
No, tenemos todo lo que son las reglas de control de procedencia de capitales, que la seguimos estrictamente. Habitualmente han sido fondos de aquí de España, no hemos no hemos traído fondos de fuera. Además, como siempre trabajamos con bancos, estos son un filtro en este sentido.
¿Cómo evalúa el mercado inmobiliario de España? ¿Es muy diferente de otros donde haya invertido?
Es un mercado difícil porque el español en el tema inmobiliario no se mueve como un activo cualquiera, se apega mucho a elementos culturales, de identidad, lo que hace que el mercado no se maneje tan rápido. Pero yo esperé con paciencia: empecé a investigar el terreno sobre el 2010, 2011 y en el 2012 compramos el primer edificio.
¿Cuáles son las mayores dificultades del mercado ‘de ladrillo’ español?
Aquí hay una particularidad: los bancos actúan con una constricción porque te obligan a vender a los precios de ahora un inmueble que vas a entregar dentro de dos años. Exigen ventas demasiado altas y eso te pone un freno, por eso que, cuando el mercado se mueve, se mueve a salto. Y la burocracia es un elemento encarecedor de los inmuebles (a veces un permiso para la construcción puede tardar tres años en llegar).
También hay un problema jurídico, que viene de los tiempos de Franco (Francisco Franco, el dictador español), de rentas antiguas que no pueden ser ajustadas a precios de mercado y los contratos no tienen fecha de vencimiento – hay gente que, en el 2023, sigue pagando €75 de alquiler por un piso de 400 metros, y no puedes hacer nada.
¿El mercado de alto standard sigue en el radar de Gran Roque?
Sí, estamos reactivando el mercado de lujo: a pesar de que en Madrid la oferta es mínima, tiene una salida muy grande. En el año 2022 se produjeron 20.000 viviendas nuevas en Madrid. En estos momentos, la oferta de promociones nuevas en la capital es de 294 apartamentos en total, de los cuales solamente hay 46 mayores de 200 metros. Entonces la oferta es prácticamente nula.
Y no hay espacio para construir. ¿Consideran ir a otros mercados europeos?
De momento estamos tratando de atender a la demanda de aquí, y esa demanda va a subir. La demanda de visados y de residencias por latinoamericanos para España es asombrosa. Tenemos el flujo actual de mexicanos, colombianos, peruanos, chilenos, o sea, hay un flujo latinoamericano que ha descubierto a Madrid, la ciudad trendy del momento. También estamos viendo algo que nunca vi en mis diez años de España, gente de Estados Unidos mudándose para Madrid.
Entonces aún hay recorrido en Madrid – aunque con muy poca oferta. El Axel Capriles del momento será el que descubra cuál es el barrio de Madrid que va a sustituir a Salamanca, Chamberí y Justicia para el desarrollo de las viviendas de lujo.
Pero cuando se agoten las oportunidades en el mercado español de viviendas de lujo, ¿qué estará en su radar?
Seguimos con la expansión en el proyecto de Orinoquia de Serviced Apartments [edificio de apartamentos con servicios que funcionan con un sistema de reservas igual que un hotel], este mes estamos negociando la compra de otro edificio, que deberá enfocarse en el área de coliving y estamos en due diligence para la compra de dos edificios para hacer pisos de lujo. Y este mes estuvimos en Oporto y Lisboa para analizar si aún hay oportunidades tras tantas operaciones por brasileños, angoleños.
¿Cuál fue la vivienda más exclusiva que construyeron aquí en España?
Pablo Aranda, construida en lo que era la “Casa de los Escritores”, un palacete que era la sede de los Jesuitas. Esta tal vez fuera la promoción más costosa de Gran Roque.
Son unos apartamentos de unos 500 metros cuadrados, con árboles protegidos, piscinas, caminerías... Comenzamos vendiendo allí a €12.000 el metro cuadrado, un precio que estaba justo. Al principio a los españoles les pareció una barbaridad, pero enseguida descubrieron que ese es el precio para este el nivel del confort. Pronto veremos precios de €20.000 por metro cuadrado en Madrid.
¿Por qué, tras estar tan involucrado con el tema político de Venezuela, prefirió distanciarse y dedicarse al mercado inmobiliario de otro país?
Yo siempre tuve presencias intelectual, académica e inmobiliaria en Venezuela. Pero bueno, sucedieron dos factores: uno que se me fueron agotando todas mis fuentes de ingreso en Venezuela por la misma situación económica venezolana y por el acoso del gobierno.
Una de las empresas que yo tenía era una sociedad de corretaje de valores y en el 2010 el gobierno cambió la ley del mercado de capitales y empezó a atacar duramente a todo el mercado financiero - entonces esa empresa se vio destruida. También tenía una empresa que era la principal organizadora de eventos de la industria farmacéutica en Venezuela, pero con la situación económica esas empresas dejaron de hacer eventos, entonces esa empresa cerró.
Empecé a buscar alternativas para reconstruirme y por otro lado estaba el agotamiento político - yo fui tal vez uno de los primeros que se enfrentaron insistentemente a la Revolución Bolivariana desde mucho antes de su ascenso. Llega un momento en que tienes dos opciones, elegir entre la vida de un país, que es a largo plazo, y tu vida personal, a corto plazo. ¿Qué haces?
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