Bloomberg Línea — El segmento de bienes inmuebles de nivel medio y alto se mantiene en alza en Brasil en 2023, incluso con las altas tasas de interés, según las principales constructoras en el país. A petición de Bloomberg Línea, cinco jugadores señalaron las principales apuestas para el mercado. Hay lanzamientos con metros cuadrados valorados en más de 50 mil reales (US$9.671), como es el caso de un proyecto de JHSF (JHSF3).
A modo de comparación, el valor medio del metro cuadrado en la ciudad de São Paulo es de 10.226 reales (US$1.978), según el informe del Índice FipeZap+ de Ventas Residenciales divulgado a principios de febrero. Es la cuarta ciudad con el promedio más alto de precios, detrás de las ciudades del estado de Santa Catarina Balneário Camboriú (11.534 reales, o US$2.231) e Itapema (10.614 reales, o US$2.053), y de Vitória (10.444 reales, o US$2.020), capital del estado de Espírito Santo. Rio de Janeiro (9.859 reales, o US$1.907) ocupa el quinto lugar.
Debido a la resiliencia de los clientes de mayor renta a los efectos de la inflación y de los tipos de interés, el segmento de nivel medio y alto ya representa cerca del 30% de las ventas anuales del sector inmobiliario, según datos de la Asociación Brasileña de Constructoras (Abrainc). Brasil vende un promedio de cerca de 157 mil inmuebles al año. De este total, el segmento de nivel medio y alto responde por cerca de 46 mil unidades.
“A lo largo del tiempo, los emprendimientos de nivel medio y alto ganaron relevancia en lanzamientos y ventas, incluso frente al aumento de las tasas de interés”, afirmó André Oliveira, analista de BB Investimentos, en un informe.
“El sector de ultra lujo sigue siendo un punto fuerte para las constructoras que consiguen superar los retrasos de aprobación de este tipo de proyectos en la ciudad de São Paulo”, señalaron en un informe los analistas Bruno Mendonça (Bradesco BBI) y Wellington Lourença (Ágora Investimentos).
Los analistas citan a JHSF y Cyrela (CYRE3) como los principales players enumerados con un histórico relevante en este nicho. “Recientemente, hemos visto proyectos específicos para esta clase por parte de Tecnisa (TCSA3), Mitre (MTRE3), Helbor (HBOR3) y Tegra, entre otros”, añaden.
Vea los principales inmuebles destacados de las cinco constructoras consultadas por Bloomberg Línea:
JHSF
Líder en el sector de renta alta en Brasil, JHSF apuesta por el recién lanzado Reserva Cidade Jardim, con entrega prevista para el segundo semestre de 2026. “Es el producto con el precio por metro cuadrado más alto de JHSF, será un hito en la ciudad de São Paulo”, dijo la empresa.
Los precios por metro cuadrado varían por unidad, pero parten del valor de US$9.671 por metro cuadrado. Ubicados dentro de una reserva verde de 20 mil metros cuadrados, los planos van de 455 (a partir de 22,75 millones de reales, o US$4,4 millones) a 1.300 metros cuadrados (a partir de 65 millones de reales, o US$12,57 millones).
El emprendimiento se encuentra dentro del Complexo Cidade Jardim, en el barrio del mismo nombre, en la zona sur de São Paulo, donde está el Shopping Cidade Jardim (la foto que abre este reportaje es la perspectiva de la vista).
Los edificios tienen plantas con vistas a la ciudad, y los propietarios tendrán acceso a las instalaciones del Hotel Fasano, como pistas de tenis, beach tennis, squash y baloncesto, además de una piscina de 25 metros. El proyecto es firmado por arquitectos como Sig Bergamin, Murilo Lomas y Pablo Slemenson.
EZTEC
EZTEC (EZTC3), una de las más grandes constructoras del país, está apostando por Park Avenue, una torre de 102 metros de altura en Moema (en la zona sur de la capital paulista), a 900 metros del Parque Ibirapuera. El precio medio del metro cuadrado es de 45.000 reales, o US$8.704. El emprendimiento cuenta con 44 unidades residenciales, con plantas de 240 (10,8 millones de reales, o US$2 millones) y 298 metros cuadrados (13,4 millones de reales, o US$2,59 millones).
Según la empresa, el proyecto también cuenta con áticos de 464 metros cuadrados (4 suites) o 579 metros cuadrados (4 suites), pero los precios de estas unidades no fueron revelados. La previsión de entrega es agosto de 2025.
El VGV (Valor General de Venta) del emprendimiento de 90 unidades se estima en 500 millones de reales (US$96,71 millones), y Fraiha Incorporadora es socia de EZTEC, que tiene una participación del 50%.
Em Park Avenue, hay infraestructura para cargar coches eléctricos, suites con calefacción por el suelo, una piscina de 25 metros, así como una sauna, entre otras comodidades.
Trisul
Trisul (TRIS3) invierte en su marca A Lifestyle Boutique by Trisul, centrada en obras de alto nivel, como Oscar Ibirapuera, proyectada por el estudio de la estadounidense Perkins & Will y que recibió el premio Architecture Master Prize (AMP) en la categoría de Diseño de Arquitectura Residencial.
Además de Oscar Ibirapuera, Oscar Itaim y Valen Capote Valente, la marca Trisul se centra en Vida Madalena, en un terreno frente a la plaza Baronesa da Bocaina. El cuarto proyecto Lifestyle Boutique se llama Península Vila Madalena, con un precio de 18.500 reales (US$3.578) por metro cuadrado, con entrega prevista para octubre de 2025.
La Península Vila Madalena tendrá 25 pisos y 96 unidades con ascensor exclusivo, además de 35 ítems de ocio y un parque acuático. Hay opciones de dos suites, con 154,50 metros cuadrados, y tres suites, con 193 metros cuadrados, además de cuatro unidades dúplex.
Even
Even (EVEN3), que se centra en proyectos de alto nivel en São Paulo, debe lanzar este año cinco proyectos, con unidades entre 200 y 800 metros cuadrados, en distritos privilegiados como Moema, Brooklin, Jardim Paulista y Alto de Pinheiros.
Sin revelar valores, la promotora divulgó que el proyecto con menor área (unidades de 200 metros cuadrados) estará ubicado en Brooklin y ocupará un terreno de 10.580 metros cuadrados.
La unidad en Moema tendrá 74 unidades de 310 metros cuadrados, con cuatro suites, así como un ático de 584 metros cuadrados, en un terreno de 6 mil metros cuadrados.
El proyecto que se ubicará en Jardim Paulista, cerca del Parque Ibirapuera, tendrá 52 unidades de 236 y 317 metros cuadrados, además de dúplex de 376 y 496 metros cuadrados, con 3 a 5 suites.
En Alto de Pinheiros, la apuesta será el proyecto con 56 unidades de 327 metros cuadrados, en un terreno de 6.724 metros cuadrados.
Otro proyecto, que se ubicará entre los barrios de Jardins y Pinheiros, tendrá 140 unidades de 200 a 800 metros cuadrados, con 3 a 5 suites, en un hotel de lujo internacional, en un terreno de 17.667 metros cuadrados.
Moura Dubeux
Moura Dubeux (MDNE3), que lidera el mercado de alto nivel en la región Nordeste de Brasil, ha indicado dos grandes proyectos: Casa Boris, en Fortaleza, capital del estado de Ceará, y Beach Class Marine, en Praia dos Carneiros, en el estado de Pernambuco.
Casa Boris tiene un precio medio por unidad de 2,684 millones de reales (US$519.000), con un precio por metro cuadrado de 13.500 reales (US$2.611). Serán dos torres de 35 pisos cada una, con un total de 140 unidades con cuatro suites de 163,93 metros cuadrados y 203,75 metros cuadrados.
La más grande constructora de la región Nordeste cerró 2022 con 12 proyectos lanzados, con VGV bruto de 2.200 millones de reales (US$425,5 millones) y un VGV neto de 1.900 millones de reales (US$367,5 millones), un crecimiento anual del 68%, el mejor resultado de la historia de la empresa, que acumula 61 terrenos, con un VGV bruto potencial de 8.400 millones de reales (US$1.624 millones)
Perspectivas para el mercado inmobiliario en 2023
En B3, la bolsa brasileña, el Índice Inmobiliario (IMOB), que reúne 17 acciones representativas del sector, presenta una alza acumulada del 3,41% en el año, superando el desempeño del Ibovespa (alza de 2,35%), hasta el cierre del último día 22. Sin embargo, los analistas advierten que el mercado está a la espera de la definición de nuevas normas fiscales y movimientos hacia una reforma tributaria.
“En el sector, los indicadores de confianza se deterioran, impulsados por la preocupación con los elevados tipos de interés. En enero se cerraron más de 400 mil puestos de trabajo, el 17% de ellos en el sector de la construcción. Por otro lado, unos indicadores de inflación más favorables compensan parcialmente los datos negativos mencionados. Además, la contratación con pago de fondo de garantía por tiempo de servicio (FGTS) aumentó por el décimo mes consecutivo”, afirmó André Oliveira, analista de BB Investimentos, en un informe de febrero.
Para Abrainc, que representa a 18 empresas, el sector en su conjunto debe tener un comportamiento positivo este año. La asociación cita una encuesta realizada por Brain Inteligência Estratégica con 1.200 brasileños, según la cual el 31% de los entrevistados desean adquirir un nuevo inmueble.
“Brasil todavía tiene una pirámide de edad joven en comparación con otros países, lo que implica una alta tasa de formación de familias en los próximos años, y todo esto se refleja en una fuerte demanda para el sector. Esperamos incluso que el retorno del programa brasileño de viviendas Minha Casa Minha Vida aumente el acceso a viviendas para las familias más pobres, contribuyendo a la lucha contra el déficit habitacional y a la inclusión social de la población de menores ingresos”, dijo el presidente de Abrainc, Luiz França, en un comunicado.
El Indicador de Confianza del sector Inmobiliario Residencial, realizado por Abrainc en colaboración con Deloitte, cerró 2022 con estabilidad, y los ejecutivos estiman que las ventas de inmuebles tendrán una alza en los próximos 12 meses y que, en los tres primeros meses de 2023, se mantendrán en el mismo nivel que en el último trimestre de 2022.
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