Bogotá — Después de la crisis del coronavirus era usual leer titulares sobre ventas históricas de viviendas en Colombia. Tanto las unidades de interés social (VIS) como las no VIS, tenían buen ritmo de ventas, pero ese efecto ‘boom’ de años atrás parece haberse esfumado.
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Las ventas históricas de vivienda en los últimos años fueron impulsadas por varios factores entre los cuales fue importante la apuesta gubernamental a los subsidios de vivienda como política para ayudar al sector constructor para reactivar la economía y el empleo. En 2020 y 2021 las tasas de interés y la inflación se mantuvieron bajas, un panorama muy distinto al actual.
¿Se esfumó el ‘boom’ de vivienda en Colombia?
“No existe en este momento un ‘boom’ en la venta de vivienda (ni nueva, ni usada). Por el contrario, tanto el segmento de la vivienda nueva y la usada se han visto afectados por la alta inflación, por el incremento de las tasas de interés y, en general, por unas expectativas de consumo menor para el 2023″, explicó Karina Reyes, presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).
Reiterando lo expuesto, Juan Sokoloff, vicepresidente de data y analítica de la proptech Habi, dijo que “no se puede hablar de que en el último año haya habido un ‘boom’, pues fue un año que comenzó con una dinámica positiva y posteriormente se desaceleró por las condiciones macroeconómicas del mundo y del país. Esperamos que en 2023 se viva la dinámica opuesta, unos niveles relativamente bajos de transaccionalidad en el primer semestre, creciendo durante la segunda mitad del año”.
Sin embargo, el hecho de que la dinámica del sector constructor o venta de viviendas haya frenado su dinamismo, no es del todo malo. Sokoloff dijo que “es saludable que el mercado reaccione. Sería altamente alarmante que el mercado siguiera creciendo a pesar de las difíciles condiciones macroeconómicas, esto indicaría un posible sobrecalentamiento. Es bueno que no haya ‘boom’ porque usualmente un ‘boom’ lleva a un ‘shock’”.
De acuerdo con CBRE, multinacional de bienes raíces y tras consultar con varios jugadores importantes del sector, “las constructoras se están enfrentando a la que posiblemente sea una de las mayores batallas que hayan tenido que vivir en tiempos recientes, poniendo en ‘jaque’ sus operaciones y la sostenibilidad de sus negocios”.
Los expertos de la multinacional creen que los cambios en la política de subsidios de Colombia tendrá un impacto fuerte en la dinámica de ventas, pues serán los colombianos que cumplan ciertos criterios de focalización en Sisbén los que tendrán prioridad.
“Para 2023, se anunció la entrega de 50.000 subsidios, lo que representa un decrecimiento del 30% en comparación con el año 2022 y del 47% con el año 2021. Dichos ajustes resultaron en una importante caída en el segmento VIS que históricamente ha representado más del 70% del mercado de vivienda en Colombia”.
Además, en el último semestre no sólo se presentó una caída en la venta de la nueva vivienda, sino que también aumentaron las cifras de desistimientos. Según la Galería Inmobiliaria, estas tasas se han ubicado por encima del 12%, y se espera que aumenten entre 2 y 3 puntos porcentuales para el año 2023, indicaron desde CBRE.
¿Quiere comprar vivienda? Las usadas son más caras
Aunque se tendería a pensar que el encarecimiento de producción y nuevos proyectos debido a insumos y dólar más caro, sumado a cambios en la política de subsidios de vivienda en Colombia, ha creado un mayor apetito o ‘boom’ en la venta de viviendas usadas, Fedelonjas dice que no necesariamente.
Complementanto lo anterior, la Federación expuso que en el último año “el precio de venta de la vivienda usada ha crecido a un mayor ritmo que el precio de venta de la vivienda nueva”. Según datos del Dane y el Banco de la República, “durante 2022 el ritmo de crecimiento en el precio de venta de la vivienda usada fue mayor que el de la vivienda nueva”.
No obstante, “este crecimiento no fue acompañado por un incremento en el número de desembolsos; es decir, no hubo un crecimiento en la demanda. De esta manera, el crecimiento en los precios de venta de la vivienda usada puede estar explicado por una reducción del stock de la oferta y por el incremento en la inflación”, explicaron desde Fedelonjas.
Características de las viviendas usadas más vendidas
Según la información publicada por el Dane para la operación estadística Financiación de Vivienda, citada por Fedelonjas, durante el 2022 los departamentos con mayor número de desembolsos para la adquisición de vivienda usada fueron: Bogotá con 15.565, Antioquia con 7.182 y Valle del Cauca con 3.162.
Además, durante 2022, el valor promedio de los desembolsos para la adquisición de vivienda usada fue de $179.644.839. “Durante el cuarto trimestre de 2022, los desembolsos para la adquisición de vivienda usada se concentran en la no VIS con 8.638 desembolsos mientras que para la VIS se alcanzaron los 2.103″, resaltó Fedelonjas.
Por su parte, desde Habi compartieron que la vivienda más demandada en Colombia es la VIS localizada cerca de los mayores centros de empleo del país. Es decir, vivienda de menos de 150 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes) en las áreas metropolitanas de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga.
“En cuanto a las características de las viviendas, lo más frecuente que uno encuentra en este segmento son viviendas de 2 a 3 habitaciones, de 1 a 2 baños y usualmente con parqueaderos comunes de los condominios”, resaltó la proptech.
¿Es buen momento para comprar vivienda?
Si uno cuenta con los recursos necesarios para afrontar una compra con niveles de financiamiento bajos puede tomar ventajas de una oferta grande de mercado con demanda más baja, dice el experto de Habi.
Adicionalmente, indica que “esto es relevante porque en un contexto inflacionario y de precios de vivienda estables - crecientes, poder poner el dinero en bienes materiales hará que la liquidez con la que el comprador cuenta no se “desvanezca” por cuenta de la inflación y permanezca segura en bienes inmuebles dentro de un mercado sólido”.
No obstante, para los compradores de vivienda que necesiten altos niveles de financiación es importante tener en cuenta las tasas de interés que están en niveles históricamente altos. Comprar ahora puede ser una buena idea siempre y cuando el nivel de financiamiento necesario no sea tan alto o al menos haya una estrategia de refinanciamiento hacia el futuro, añaden desde la proptech.
Por último, desde Fedelonjas comentaron que si bien las condiciones macroeconómicas actuales pueden desincentivar la compraventa de vivienda es importante recordar que “la mencionada coyuntura es temporal, esto va a depender de las políticas que adopte el Gobierno Nacional en materia económica y que impacten en las variables antes mencionadas (tasas de interés, inflación, entre otras)”.
“Lo más importante es que recuerde que comprar vivienda es una decisión de inversión de largo plazo. Lo ideal es que primero haga cuentas, revise el valor por metro cuadrado y si la propiedad está muy sobrevalorada antes de tomar cualquier decisión",
Ana Vera, economista jefe de IN ON Capital.
