Bogotá — La irrupción de las plataformas de vivienda ha generado cambios profundos en el mercado inmobiliario y principalmente en la dinámica del arrendamiento para estancias cortas en las grandes ciudades colombianas como Bogotá, en donde este modelo ha cobrado relevancia e incluso ya se ofertan apartamentos directamente con las licencias para operar bajo este esquema.
Para la expresidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Sandra Forero, la actividad de estas plataformas de intermediación o economía colaborativa está provocando ajustes en la oferta de la industria inmobiliaria, relacionados con las áreas de las viviendas disponibles y en general los ambientes de los proyectos.
“Hay un mercado potencial y efectivo importante para que sea atendido”, agregó en entrevista con Bloomberg Línea Sandra Forero, quien ve cambios generados no solo por estas plataformas sino también por otros modelos como los multifamiliares, enfocados directamente en construir para arrendar.
“Incluso, ya el modelo de construir para arrendar, en el que la propiedad se mantiene en una sola persona, jurídica generalmente, casi que se ha vuelto además una prestación de servicios, por lo que implica tener estos proyectos”, afirmó.
Este tipo de inversión ha dado paso en ciudades como Bogotá a modelos de microliving, que son apartamentos de 25 metros cuadros o incluso menos que están construidos estratégicamente para generar ingresos de esta forma en locaciones estratégicas.
Hay que tener en cuenta que en el país existen restricciones derivadas de los mismos reglamentos de copropiedad para operar bajo este modelo, así como de las condiciones de los créditos hipotecarios en ciertas entidades bancarias.
Además, por la normativa vigente en Colombia los anfitriones deben inscribirse en el Registro Nacional de Turismo.
¿Cuánto se gana en estas plataformas?
Daniel Garzón, CEO de la fintech Creditop, explica que el negocio inmobiliario se ha visto fuertemente impactado por el incremento sostenido de las tasas de interés.
“Particularmente, el negocio de rentas por plataformas suele rentar entre 10% y 12% efectivo anual. Desde mi punto de vista, teniendo en cuenta que actualmente la rentabilidad de los CDT oscila alrededor del 14%, diría que no es un buen momento”, manifestó.
Advierte además que si el inmueble se va a adquirir parcialmente con un préstamo haría aún menos atractiva la inversión.
Por ejemplo, añade, “si se va adquirir un inmueble de $500 millones y se financian $350 millones, la cuota mensual será aproximadamente de $7 millones, lo que muy probablemente obligará al inversionista en algunos meses a poner dinero de su bolsillo para cubrir el crédito”.
Según datos de la plataforma de alquiler Airbnb, los nuevos anuncios de habitaciones privadas ofrecidos en la plataforma en Colombia aumentaron un 46% entre el tercer trimestre de 2021 y el tercer trimestre de 2022.
A una consulta de Bloomberg Línea, Airbnb dijo que los anfitriones en Colombia han mencionado que utilizan estos ingresos extra para ayudar a cubrir gastos de hipotecas y artículos de primera necesidad, entre otros.
Una encuesta reciente mostró que el 62% de estas personas dijo que utilizaron los ingresos extra para pagar la comida y otros artículos que se han encarecido, mientras que un 10% reconoció que les ha ayudado a evitar el desahucio o la ejecución hipotecaria.
En todo caso, la rentabilidad promedio que obtienen las personas por alquilar sus bienes en estas plataformas va a depender de si ofrecen solo un cuarto privado dentro de su hogar o una propiedad entera.
Los filtros más buscados por viajeros colombianos en las últimas vacaciones en estas plataformas incluyen wifi, cocinas, aparcamiento gratuito y aire acondicionado, según información entregada a Bloomberg Línea por estas empresas.
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En la actualidad, se calcula que el precio promedio de una noche en un espacio ofrecido en la plataforma de Airbnb en Colombia es de US$67.
Según cifras entregadas por la plataforma, en el primer semestre de 2022 los propietarios de las locaciones ganaron en promedio US$1.274 o US$212,3 al mes en Bogotá.
Mientras que los anfitriones en Cali que listaron sus espacios en la plataforma ganaron en promedio más de US$630 cada uno ese semestre, tomando en cuenta todas las festividades.
En todo caso, antes de tomar esta decisión de compra es importante que las personas hagan cuentas y definan si este valor compensa verdaderamente los costos de los préstamos hipotecarios, los impuestos, la administración, las reparaciones y mantenimiento locativo, entre otros.
¿Cuál es el porcentaje qué cobra la plataforma por realizar esta intermediación?
La plataforma explica que hay dos tipos de tarifas diferentes para las estadías, una compartida y una solo para anfitriones.
La compartida es la más común y se divide entre el huésped y el anfitrión, que paga una tarifa de servicio fija del 3% del subtotal de la reservación.
“El subtotal se calcula sumando el precio por noche y las tarifas opcionales que cobres a los huéspedes, como la tarifa de limpieza. Sin embargo, en este subtotal no se incluyen los impuestos ni las tarifas de servicio de Airbnb”, explica.
Los huéspedes suelen pagar una tarifa de servicio que corresponde aproximadamente al 14% del subtotal de la reservación, la cual cubre servicio al cliente, protección para el anfitrión, el huésped y el espacio, y recursos y capacitación.
También está la tarifa para anfitriones, que se deduce únicamente del cobro de este y suele ser del 14% al 16%.
No obstante, reconoce que los anfitriones que tienen políticas de cancelación estrictas quizá paguen más.
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