Bloomberg — La Star Island de Miami hace honor a su nombre desde hace mucho tiempo. Desde Shaquille O’Neal hasta Rosie O’Donnell, este exclusivo enclave al que solo se puede acceder por un puente cerrado ha atraído a ricos y famosos durante décadas.
Sin embargo, el traslado de Ken Griffin desde Chicago hacia el sur ha lanzado el barrio a una nueva estratosfera y lo ha convertido en un microcosmos del cambio en las tendencias demográficas y de la vivienda en todo Estados Unidos.
Una casa típica en la isla está valorada en US$40 millones, frente a los US$23,5 millones de diciembre de 2019, lo que convierte a la zona en el barrio más caro de Estados Unidos, según muestran los datos de Zillow Group Inc. La brecha nunca ha sido tan grande entre su competencia más cercana: Port Royal en Naples, Florida, y Beverly Hills, el refugio californiano repleto de estrellas.
En parte, esto se debe directamente a Griffin, fundador del poderoso fondo de cobertura Citadel. Compró cinco propiedades en la isla por un total de 194 millones de dólares.
Las maquinaciones de Griffin forman parte de un cambio más amplio entre los ultrarricos y poderosos de Estados Unidos a raíz de la pandemia del virus Covid-19. Sus traslados, lejos de lugares como Nueva York, se han convertido en la principal fuente de ingresos. Sus traslados, desde lugares como el Upper East Side de Nueva York y Nob Hill de San Francisco a regiones más cálidas y menos densas de Florida y Texas, han elevado los precios inmobiliarios en algunos lugares, mientras que han dejado atrás otros barrios. Y a medida que los ejecutivos adinerados se llevan consigo sus negocios, los más acomodados también los siguen.
Un análisis de Bloomberg sobre el valor de la vivienda en las zonas más caras del país muestra algunos de estos cambios en términos crudos. Mientras que un amplio auge inmobiliario elevó los precios en todo el país - agregando un estimado de US$$12 billones en nueva riqueza de vivienda estadounidense desde la pandemia - la región de Miami vio su número de códigos postales de millones de dólares más del doble desde finales de 2019 hasta 2022. Es una historia similar en lugares como Park City, Utah, o Flagstaff, Arizona, con ganancias en el precio de la vivienda de más del 90% en algunos barrios ricos.
Mientras que partes de Nueva York y California, centros tradicionales de riqueza, todavía se encuentran cerca de la parte superior de la lista de las áreas más caras, los valores en algunos vecindarios en realidad han disminuido desde 2019, muestran los datos de Zillow.
Aunque el aumento de los tipos de interés enfría el auge inmobiliario del país, los cambios representan un reajuste más amplio para las viviendas más caras de Estados Unidos, mientras los funcionarios estatales y locales tratan de encontrar la manera de restaurar el atractivo de las ciudades vacías. Algunos de los ultrarricos -entre ellos Griffin- aducen su preocupación por el aumento de la delincuencia. A otros les atraen los impuestos más bajos. Sea cual sea el motivo, estos patrones y el correspondiente aumento del coste de la vivienda están remodelando las regiones, modificando las decisiones empresariales y agravando los problemas de asequibilidad para los residentes no ricos.
“La pandemia ha sido como un cambio en una placa tectónica”, afirma Maria Elena Lagomasino, directora ejecutiva de WE Family Offices, que trabaja con familias con patrimonios muy elevados. Trabaja en el barrio de Brickell, en Miami, una zona tan financiera que ha sido bautizada como Wall Street South. Para ella, la migración de gente adinerada a la zona está sólo en “las primeras entradas”.
Florida -un destino pandémico por su clima soleado, sus normas relativamente laxas en materia de Covid y la ausencia de impuestos estatales sobre la renta- alberga 38 de los 50 barrios de EE.UU. con mayor aumento porcentual del precio de la vivienda en los últimos tres años, según muestran los datos de Zillow. Todas estas zonas han visto duplicarse con creces el valor de sus viviendas.
No es ninguna sorpresa para Dina Goldentayer, agente inmobiliaria de lujo en Miami Beach desde hace casi dos décadas. Durante un recorrido por los barrios más caros de la zona, dijo que el ambiente ha cambiado desde que llegó por primera vez a los 20 años, atraída por el ambiente de fiesta y trabajando como camarera en South Beach.
“Miami Beach solía ser un lugar al que se venía unos días de fiesta, para tomar el sol y salir”, explica Goldentayer, directora ejecutiva de ventas de Douglas Elliman. “Ahora es el lugar para vivir. Es el estilo de vida, el clima, las políticas económicas, las políticas políticas. Todo el mundo quiere venir aquí”.
Su negocio sigue prosperando, aunque no sea tan frenético como en el momento álgido de la pandemia, cuando los compradores superricos - “ballenas”, como ella los llama- tenían una llamada para decidir si querían una propiedad o no. El año pasado, las ventas de su casa rondaron los US$475 millones, por debajo de los US$750 millones de 2021, pero antes de la pandemia, un buen año sería de 100 a 200 millones de dólares.
“Solía ser que habría una ballena en la ciudad cada dos semanas buscando comprar; ahora hay una cada día de la semana”, dijo. “Y cuando estados como California aplican su impuesto a las mansiones, o Massachusetts implanta un impuesto a los millonarios, eso solo significa más negocio para mí”.
Star Island siempre ha sido uno de los barrios más caros del país, una comunidad cerrada en la que todas las casas tienen vistas al océano, con amplias mansiones que atraen a famosos y multimillonarios. Pero la generosidad se ha extendido a otros barrios que atienden necesidades diferentes.
Las Islas Venecianas -una cadena de seis islas artificiales, conectadas por la Calzada Veneciana, que incluye las islas Di Lido, Rivo Alto y San Marino- se han convertido en “la tierra de los solteros ricos”, dice Goldentayer. En un corto paseo (o en scooter), los ricos pueden ir a uno de los 10 gimnasios cercanos (incluido un Barry’s) y luego tomarse un tazón de acai (Pura Vida es un lugar popular). Para las familias que buscan casas más grandes pero sin el presupuesto de un Ken Griffin, hay lugares como Palm Island, con un valor medio de la vivienda de algo menos de 10 millones de dólares.
Las ganancias han sido diversas, no solo entre zonas ultraelitistas como Star Island, sino en partes de Florida que tradicionalmente no se conocen como paraísos de riqueza. Antes de la pandemia, no había ningún código postal en la zona de Tampa en el que el precio medio de venta de la vivienda superara el millón de dólares. Ahora hay cuatro.
Bruce Ring, que se especializa en la venta de casas frente al mar para Lenson Realty Inc. en el condado de Palm Beach, dice que el mercado se sobrealimentó a finales de 2020, cuando las propiedades se vendían por el doble de lo que habían alcanzado sólo un par de años antes. Dijo que sus clientes se han mudado debido a la nueva apertura al trabajo remoto y los cambios en las deducciones fiscales estatales y locales.
“Un tipo me dijo que los impuestos que no paga en Massachusetts le sirven para pagar su nueva casa en Florida”, explica Ring. “Para ellos, no hacerlo les costaría más que hacerlo”.
Los cambios tienen implicaciones políticas, ya que los residentes ricos llevan sus dólares y donaciones a nuevas zonas. Griffin, por ejemplo, fue uno de los principales donantes políticos de Illinois antes de trasladar Citadel desde Chicago. Ha respaldado financieramente al gobernador de Florida Ron DeSantis, potencial candidato presidencial republicano en 2024. Las crecientes guerras culturales de la nación también han entrado en juego; DeSantis dijo que “la gente está votando con los pies” en un acto de campaña para la reelección el año pasado y desde entonces ha atacado a estados como Nueva York e Illinois por ser blandos con la delincuencia. Por su parte, el gobernador de California, el demócrata Gavin Newsom, publicó anuncios políticos en Florida promocionando su estado como un refugio frente a las políticas conservadoras restrictivas.
California sigue siendo el hogar de algunas de las zonas más ricas de Estados Unidos, con la ciudad de Silicon Valley de Atherton como el código postal más caro del país, con un valor medio de la vivienda de US$7,4, según Zillow. Sin embargo, este valor ha descendido un 3% en el último año, reflejo de un boom tecnológico que creó una riqueza espectacular pero que ahora se está desvaneciendo.
La propia San Francisco, mientras tanto, lucha por recuperarse de la pandemia, ya que las empresas tecnológicas permiten el trabajo flexible, vaciando el centro de la ciudad, al tiempo que una persistente crisis de personas sin hogar y los titulares sobre el aumento de la delincuencia disminuyen parte de su atractivo. El valor de las viviendas en barrios como Cathedral Hill, Mission Dolores, South of Market, Nob Hill, Lower Haight y Mission ha bajado más de un 10% desde 2019, según muestran los datos de Zillow. El propietario medio de una vivienda en estos barrios ha visto caer el valor de su propiedad en más de 280.000 dólares.
Nueva York se enfrenta a retos similares. Según una encuesta de la Universidad Quinnipiac publicada este mes, cuatro de cada diez residentes no se sienten seguros en la ciudad, mientras que el cambio al trabajo híbrido ha dejado parcialmente vacías las torres de oficinas del centro. Además, tiene uno de los impuestos sobre la renta más altos de Estados Unidos, y los legisladores progresistas del estado han propuesto un impuesto sobre el patrimonio, el primero de su clase.
El Upper East Side de Manhattan, en particular, ha visto aumentar el número de viviendas disponibles para la venta desde la pandemia, según Brian Meier, agente asociado de Christie’s International Real Estate NYC. Según Zillow, el valor de las viviendas en ese barrio ha caído un 8,8% en los últimos tres años.
La ciudad sigue albergando una fuerte demanda de propiedades de lujo: el mercado de casas adosadas de Brooklyn, por ejemplo, está prosperando porque la gente quiere más espacio al aire libre y un ambiente de barrio, dijo Meier. Y lo que es más importante, los ricos siempre necesitarán estar en el centro financiero mundial.
“Es la capital cultural de América, y una de las capitales culturales del mundo”, dijo Meier. “Estoy hablando con muchos compradores que dejaron Nueva York en 2020 y ya están hablando de volver, ya sea como segunda residencia o como residencia principal”.
Aun así, en Florida, los recién llegados siguen viniendo, dijo Tim Savage, propietario de Gulf Coast International Properties, una firma de bienes raíces de lujo en Naples. La ciudad -donde los valores en barrios como Royal Harbor, Coquina Sands y Old Naples se han más que duplicado en los últimos tres años- solía ser particularmente popular entre los habitantes del Medio Oeste, pero ahora está viendo llegar gente de todo EE.UU., dijo.
Savage está vendiendo una propiedad de US$99 millones situada en primera línea de playa y a poca distancia del centro de la ciudad. Es un precio alto para el mercado de Nápoles, y el comprador podría convertir la propiedad en diferentes lotes o en una casa grande. Dijo que había recibido dos ofertas a finales de enero.
“No veo los fundamentos subyacentes de por qué hemos visto los compradores vienen aquí va a desaparecer, a pesar de que las restricciones Covid han aliviado”, dijo. “Una vez que ese interruptor se encendió, no sé cómo ponerlo de nuevo en la caja”.