Bogotá — Aunque el modelo de vivienda VIS se masificó en sus inicios en barrios populares y en zonas rurales de Colombia con el impulso de los programas estatales, los cambios demográficos, los altos precios de la vivienda y las condiciones de mercado están impulsando este tipo de construcciones en barrios de mayores ingresos de Bogotá. ¿Qué opciones hay para comprar casa?
Apartamentos de hasta 20 metros cuadrados se ofertan por unos $174 millones en sectores tradicionales del norte de Bogotá, en donde los anuncios advierten sobre la falta de disponibilidad de parqueaderos para todos los residentes (característica del modelo VIS), que compensan por otras comodidades como espacios de coworking, zonas de lavado comunes o amplias terrazas.
Muchas de estas ofertas han encontrado terreno fértil en ciudades como Bogotá, en donde los jóvenes profesionales de clase media se inclinan por invertir en bienes raíces, pero no quieren alejarse de las zonas más seguras, mejor situadas y con mejores comodidades al comprar casa.
El gran reto es lograr que las familias encuentren soluciones acordes a sus posibilidades económicas, pero también que ofrezcan las comodidades necesarias en términos de espacio, parqueadero y zonas recreativas para que tengan una verdadera calidad de vida. Por supuesto, los costos de los insumos y materiales se han incrementado de manera importante y eso presiona el valor final de la venta.
Karina Reyes, presidenta de Fedelonjas
Si tienen mejores ingresos pueden pagar el 30% de la cuota inicial y asumir el crédito en un momento en el que las tasas de interés se ubican en el 12,75%, el nivel más alto desde 1999.
Pero si su capacidad financiera no es tan amplia y quieren acceder a las ofertas disponibles en estos sectores, deben apelar a otras opciones, lo que se traduce en muchos casos a la vivienda usada o espacios tan grandes como un cuarto de hotel.
La vivienda VIS, que no puede superar los 150 salarios mínimos, ha identificado este nicho en sectores de mayores ingresos y por ello las constructoras se interesan en el modelo, bien sea enfocado en quienes optan por él como primera opción de vivienda o como inversión, puesto que estos proyectos también se promocionan con el plus de que cuentan con permisos para operar como Airbnb.
“Se notan nuevos proyectos de apartaestudios, pero más en el estrato 4 que en los altos (5 y 6). En realidad, la tendencia se evidencia en los estratos medios”, manifestó en conversación con Bloomberg Línea la presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), Karina Reyes.
La proptech colombiana La Haus compartió con Bloomberg Línea que la compra de viviendas con un metraje menor a los 40 metros cuadrados, lo que se conoce como microliving, es una tendencia que sigue creciendo y que, de hecho, según análisis realizados por esa empresa, ha aumentado más de 400% en los últimos años.
“Este comportamiento obedece directamente a la demanda de este tipo de unidades por parte del mercado, concretamente con dos objetivos: inversión para rentas de estancias cortas y medias y adquisición de primera vivienda, principalmente para los jóvenes”, dijo.
El incremento en el nivel de ventas de este tipo de unidades también está en línea con el comportamiento demográfico, pues, según un estudio realizado por La Haus y el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT), es posible prever un crecimiento de viviendas unipersonales en función de la disminución de la población.
La Haus
Consultado por este tema, el portal inmobiliario del Grupo Bolívar Ciencuadras explicó que en la actualidad aproximadamente un 30% del inventario para vivienda disponible en esa plataforma corresponde a VIS.
La vicepresidenta de Ciencuadras, Paola Suárez, explica que este fenómeno responde, en parte, a “los cambios demográficos que se vienen presentando en el país, especialmente en ciudades como Bogotá, donde este elemento se suma a condiciones del mercado que fomentan este tipo de proyectos”.
“El modelo en Colombia ha tenido muy buena acogida debido a que le genera la posibilidad para una familia de adquirir un hogar propio, al ser un valor más asequible. Además, este tipo de proyectos se han convertido de interés para los inversionistas, puesto que algunos proyectos VIS tienen especificaciones equivalentes a los del estrato 6 manteniendo un valor aproximado de 150 SMMLV”, dijo en entrevista con Bloomberg Línea.
No obstante, también existen varios temas asociados a este tipo de bienes como el alto precio que en muchos casos terminan pagando los futuros residentes de estos edificios por las amplias zonas comunales con las que cuentan en comparación a otros edificios. Y del lado de la inversión, ingresos derivados por los arrendamientos que no compensan el costo que han asumido por los créditos bancarios, según varios propietarios de este tipo de apartamentos que prefirieron no ser citados.
Proyectos VIS: ciudades con mayor crecimiento
Ciencuadras compartió proyecciones de Galería Inmobiliaria según las cuales este año las ciudades con mayor crecimiento en VIS serán Bucaramanga (10,5%), Villavicencio (1,1%), Tunja (2,7%) y Neiva (1,6%).
Ya frente a los principales factores para que el mercado de proyectos VIS no se esté desarrollando en otras plazas del país nombra aspectos como la normatividad, según se desprende de un análisis de Ciencuadras y Constructora Capital.
Destacan principalmente aspectos relacionados con la densidad que puede tener cada proyecto (número de viviendas) y que el costo de la tierra no lo justifica.
Sin embargo, “en las proyecciones que tienen diferentes constructoras muy pronto se verá un aumento en esas plazas, permitiendo o migrando a este tipo de productos”.
¿Qué se debe considerar a la hora de comprar una casa o apartamento VIS?
Fedelonjas recuerda que el precio de la VIS está limitado, según el artículo 85 de la ley 1955 de 2019, a un valor máximo de 135 SMMLV y 150 SMMLV.
En este sentido, considera relevante realizar un seguimiento al comportamiento de las transacciones de compraventa de VIS durante el 2023, pues si el precio depende del salario mínimo mensual vigente, el incremento para el actual año es significativo, con posibles efectos negativos sobre la demanda.
Asimismo, aclara que los compradores también deberían analizar factores como la importancia de contar con un parqueadero propio a mediano plazo (que no se incluye en la VIS) y el valor de los acabados que se requieren para habitar el inmueble.
El segmento de construcción de VIS ha presentado un crecimiento en el número de desembolsos para la adquisición en el 2021 y 2022 comparado con 2020 y 2019. Es decir, la demanda para la VIS se ha incrementado, por ende, el tiempo para vender el inmueble se va a reducir, siendo un factor de decisión a la hora es establecer la factibilidad de un proyecto inmobiliario VIS.
Karina Reyes, presidenta de Fedelonjas
Por otro lado, “se recomienda a los compradores de VIS que, por ley, deben tener ingresos menores a 4 salarios mínimos, preguntar en detalle cuáles serán los costos, por ejemplo, de las cuotas mensuales de administración y los servicios públicos en el estrato del inmueble de interés para hacer cálculos realistas y no sobrecargar su capacidad de pago al sumar el valor mensual del crédito”, dice Karina Reyes.
La otra recomendación es verificar si el contrato de compraventa se cierra en un valor fijo o en salarios mínimos, pues si el proyecto tarda 3 ó 4 años en entregarse hay que tener claridad en que el valor sube con la inflación. A modo de ejemplo, a 31 de diciembre esa vivienda VIS que costaba 150 millones, hoy ya vale 174 millones por el incremento del salario y la familia deberá tener disponible esa diferencia para el cierre financiero.
La sugerencia final para los jóvenes, comentó la presidenta de Fedelonjas, “es revisar opciones en el mercado del usado, en el que seguramente encontrarán apartaestudios o apartamento de una habitación en estratos medio, de áreas similares o incluso mayores, con acabados y precios más accesibles”.
Las condiciones para la compra de casa en Colombia
Los cambios en las dinámicas en el sector constructores responden también a diversos cambios que se vienen presentando en el contexto local e internacional, que generan incertidumbre incluso en un sector como el de los bienes raíces.
Y es que si bien los inmuebles han sido considerados por mucho tiempo como activos refugio en momentos como los actuales, esto no parece tan claro en el actual contexto.
Para la Dirección de investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, el país “ha mantenido un crecimiento de los precios de la vivienda nominales por encima de la inflación, permitiendo que la vivienda sea un activo refugio para situaciones inflacionarias”.
Sin embargo, “los niveles actuales de inflación están por encima de este crecimiento, a pesar de que ha sido positivo y que durante el año ha estado en +6,6% en promedio nominal mensual”.
Un aspecto clave que explica el encarecimiento de los costos de la vivienda son los precios de los principales materiales de la construcción, que al cierre de diciembre presentaron aumentos hasta de doble dígito.
Las cifras del Índice de precios del productor (IPP) muestra que los mayores aumentos se presentaron en materiales como yeso, cal y cemento (15,50% a/a), hierro y acero (13,50% a/a), morteros y concretos (12,68% a/a), materiales de ferretería (12,31% a/a), vidrio (11,04% a/a), pinturas y barnices (10,91% a/a), productos metálicos (8,62%), productos cerámicos (5,42% a/a), destaca Bancolombia.
El año pasado se vendieron en Colombia 229.993 unidades de vivienda, lo que representó una caída del 11,1% frente al 2021, con un peor desempeño tanto del segmento VIS como el no VIS.
En 2022 se vendieron 164.543 unidades VIS, una caída del 10,5% en comparación al 2021, mientras que el segmento no VIS llegó a 65.450 unidades, lo que significó un 12,8% menos.
Y “el hecho de que el 70% de las compras de VIS realizadas por medio de un crédito hipotecario estuvieran subsidiadas reduce el riesgo de impago; es decir, reduce el riesgo para la constructora y aumenta la posibilidad de cierre financiero para las familias”, según Fedelonjas.
Para este año Bancolombia proyecta que las ventas podrían situarse en las 183.000 unidades, de las que un 70% serán unidades VIS y 30% no VIS.
“Nuestra proyección tiene en cuenta la desaceleración de la economía para este año, la existencia de presiones inflacionarias, que esperamos cierre 2023 en niveles del 7,5%, los ajustes de tasas de financiación, que registran máximos históricos, y que, a su vez, según BanRep ha llevado a que el endeudamiento de los hogares permanezca en niveles relativamente elevados, además una intención de compra de vivienda, que cierra el año en -48%”, señaló en su informe.
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