Bloomberg — La inestabilidad de los mercados inmobiliarios en gran parte del mundo supone un nuevo riesgo para la economía mundial, ya que la subida de los tipos de interés erosiona las finanzas de los hogares y amenaza con agravar la caída de los precios.
Los informes de esta semana muestran que la caída del mercado inmobiliario en EE.UU. se prolonga por quinto mes consecutivo, que en China continúa la caída de las ventas de viviendas y que los precios siguen bajando tanto en Australia como en Nueva Zelanda.
La caída del valor de la vivienda amenaza con minar la confianza de los consumidores y lastrar el gasto de los hogares, que el año pasado había sido uno de los pocos puntos positivos de la economía mundial. La inversión también podría verse afectada, ya que los promotores inmobiliarios están reduciendo sus proyectos en respuesta a la caída de los precios, la disminución de la demanda y el aumento de los costes de los préstamos.
En EE.UU., la subida de los tipos hipotecarios del año pasado ha enfriado el mercado de la vivienda, provocando la peor caída anual de las ventas de viviendas de segunda mano en más de una década. Ello ha presionado los precios, sobre todo en zonas del país como San Francisco, donde la asequibilidad ya era escasa.
Esta presión continuará durante la campaña de la Reserva Federal para combatir la inflación. Se espera que los responsables políticos suban los tipos un cuarto de punto porcentual al término de una reunión de dos días el miércoles, hasta un rango del 4,5% al 4,75%.
El lastre de China
En la segunda economía mundial, la ralentización del sector inmobiliario muestra pocos signos de remitir, a pesar de que las autoridades intensifican sus esfuerzos por reactivarlo. Las ventas de viviendas nuevas cayeron un 32,5% en enero con respecto al año anterior, según mostraron el martes los datos preliminares de China Real Estate Information Corp.
En los últimos meses, las autoridades han tomado medidas para facilitar la financiación a los promotores inmobiliarios con problemas de liquidez, poniendo fin a una campaña de desapalancamiento que desencadenó una oleada de impagos y lastró el crecimiento económico del país.
Las autoridades locales también han redoblado sus esfuerzos para estimular la compra de viviendas, por ejemplo reduciendo los tipos hipotecarios y flexibilizando los requisitos de pago inicial. No es probable que estas medidas impulsen las ventas hasta mediados de año, según Kristy Hung, analista de Bloomberg Intelligence.
La perspectiva de una debilidad continuada en el mercado inmobiliario chino es un posible obstáculo para la visión mejorada de Nomura Holdings Inc. sobre las perspectivas de crecimiento para este año, según escribieron los economistas de Ting Lu en una nota del 31 de enero. Citaron el discurso oficial de que “la vivienda es para vivir y no para especular” y la caída de los precios como frenos a la demanda especulativa.
Australia y Nueva Zelanda
Los precios siguieron bajando en Australia y Nueva Zelanda en enero, y es probable que la caída continúe, ya que ninguno de los dos mercados inmobiliarios se ha resentido aún de la subida de los tipos de interés del año pasado.
Muchos hogares neozelandeses tienen hipotecas a tipo fijo que aún no se han renovado a un nuevo tipo más alto. Como consecuencia, los economistas predicen que los precios de la vivienda seguirán cayendo y se situarán a principios de 2024 al menos un 20% por debajo del máximo alcanzado a finales de 2021.
En Wellington, la capital, los precios ya han caído un 18,1% respecto al año anterior, según datos de CoreLogic. En la mayor ciudad, Auckland, los precios han bajado un 8,2%.
La situación es similar en Australia, donde el repunte de las amortizaciones de los préstamos de aquellos cuyas hipotecas pasen a tipos variables más altos este año va a lastrar el consumo, según un informe de Bloomberg Intelligence.
Los analistas Mohsen Crofts y Jack Baxter afirman en el informe que las amortizaciones del 15% de los préstamos hipotecarios podrían dispararse más de un 80% cuando venza el tipo fijo ultrabajo. Calculan que el golpe a los ingresos de los hogares equivaldrá a 2,2 puntos porcentuales de las ventas minoristas.
La vivienda se está enfriando incluso en Singapur, que ha resistido mejor que muchos otros mercados. Los precios de la vivienda subieron sólo un 0,4% en el cuarto trimestre de 2022, el ritmo más lento en más de dos años, según mostraron las cifras la semana pasada. En diciembre, las ventas cayeron a su nivel más bajo en casi 14 años.
Sin embargo, parte de este descenso se debe a la escasez de nuevos lanzamientos inmobiliarios, y los analistas esperan que las ventas repunten una vez que aumente la oferta. Los compradores adinerados también están impulsando el mercado del lujo.
Una señal positiva procede de Hong Kong, donde se vislumbra una recuperación de la vivienda con la reapertura de la frontera con China continental. Según Bloomberg Intelligence, las ventas de viviendas nuevas en la ciudad podrían aumentar más de un 50% este año, impulsadas por la demanda acumulada de los compradores de China continental.
- Con la colaboración de Emma Dong y Shawna Kwan.
Lea más en Bloomberg.com
