Bloomberg — El fondo inmobiliario de US$69.000 millones de Blackstone Inc. (BX) para personas adineradas dijo que limitará las solicitudes de reembolso, una de las señales más dramáticas de un retroceso en uno de los principales motores de ganancias de la firma y un indicador escalofriante para la industria inmobiliaria.
Blackstone Real Estate Income Trust Inc. se ha enfrentado a solicitudes de retirada que superan su límite trimestral, una importante prueba para uno de los esfuerzos más ambiciosos de la firma de capital privado para llegar a los inversores individuales. La noticia, recogida en una carta el jueves, hizo que las acciones de Blackstone cayeran hasta un 10%, la mayor caída desde marzo.
“Nuestro negocio se basa en el rendimiento, no en los flujos de fondos, y el rendimiento es sólido como una roca”, dijo un portavoz de Blackstone, añadiendo que la concentración de BREIT en la vivienda de alquiler y la logística en el Cinturón del Sol lo deja bien posicionado en el futuro. Este año, el fondo ha invertido más de US$20.000 millones en contratos de permuta financiera hasta noviembre para contrarrestar el alza de las tasas.
El fondo se convirtió en un gigante del sector inmobiliario desde su inicio en 2017, adquiriendo departamentos, casas suburbanas y dormitorios y creciendo rápidamente en una época de tasas de interés ultrabajas, ya que los inversores perseguían el rendimiento. Ahora, el aumento de los costos de los préstamos y el enfriamiento de la economía están cambiando rápidamente el panorama para el fondo, haciendo que BREIT advierta que podría limitar o suspender las solicitudes de recompra en el futuro.
La creación de BREIT por parte de Blackstone puso de relieve el espacio de los fondos de inversión inmobiliaria no cotizados. A diferencia de muchos fondos de inversión inmobiliaria, las acciones de BREIT no cotizan en bolsa. Tiene umbrales sobre la cantidad de dinero que los inversores pueden sacar para evitar la venta forzosa. Esto significa que si demasiada gente se dirige a las salidas, su consejo de administración puede optar por restringir las retiradas o aumentar sus límites. El BREIT dijo que las solicitudes han superado el límite mensual del 2% del valor liquidativo y el 5% del umbral trimestral.
“Si BREIT recibe elevadas solicitudes de recompra en el primer trimestre de 2023, BREIT tiene la intención de cumplir con las recompras en el límite mensual del 2% del valor liquidativo, sujeto al límite trimestral del 5% del valor liquidativo”, dijo BREIT en una carta el jueves.
Los principales ejecutivos de Blackstone han apostado fuerte por el fondo. Bloomberg informó el mes pasado de que el presidente Jon Gray había puesto US$100 millones de dólares más de su propio dinero en BREIT desde julio, al igual que el consejero delegado Steve Schwarzman, dijo entonces una persona familiarizada con el asunto.
En el último año, los particulares ricos, las oficinas familiares y los asesores financieros se han vuelto más cautelosos a la hora de inmovilizar dinero en activos difíciles de negociar y valorar. En UBS Group AG, algunos asesores han estado reduciendo la exposición al BREIT. Una parte importante de los reembolsos del fondo ha salido de Asia este año, dijo una persona familiarizada con el asunto que pidió no ser identificada citando información privada.
“El caso bajista de los reembolsos del BREIT está jugando, afectando a las acciones esta mañana, y esperamos que siga siendo un exceso de acciones en los próximos trimestres”, dijo Michael Brown, un analista de Keefe Bruyette & Woods, en una nota el jueves titulada “Las puertas están subiendo”.
“El crecimiento del canal minorista ha sido un motor clave del éxito de BX en los últimos años y los desafíos de crecimiento que enfrenta la compañía en el lado minorista podrían seguir pesando en la valoración de BX”, dijo Brown.
La frialdad del sector inmobiliario
El movimiento de Blackstone es la última señal de desaceleración del sector inmobiliario. El aumento de los costes de los préstamos ha provocado que muchos propietarios tengan problemas de refinanciación e incluso ha llevado a los bancos a explorar posibles ventas de préstamos para oficinas en EE.UU. En el ámbito residencial, el mercado de la vivienda se ha ralentizado mucho.
El aumento de los costos de la deuda ha obligado a Blackstone a reajustar las valoraciones de algunas participaciones del BREIT y está reduciendo la rentabilidad del fondo. Durante este año, hasta octubre, una de las principales clases de acciones del fondo obtuvo una rentabilidad neta del 9,3%. Esto se compara con el 13,3% de los rendimientos de un año.
Aun así, los rendimientos del BREIT superan a los del índice S&P 500. El fondo está fuertemente concentrado en almacenes urbanos y viviendas de alquiler, áreas que los negociadores de Blackstone creen que proporcionarán fuertes flujos de efectivo en una recesión. Por otra parte, el jueves la empresa anunció que se deshace de su participación en dos hoteles de Las Vegas en una operación que libera efectivo para el BREIT.
La operación de Las Vegas valora las propiedades en US$5.500 millones y se espera que genere unos US$730 millones de beneficios para los accionistas de BREIT, según una persona familiarizada con el asunto que pidió no ser identificada citando información privada.
Con la asistencia de John Gittelsohn.
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