Bloomberg Línea — En Costa Rica está creciendo la cantidad de unidades residenciales, pero la calidad de las mismas está dejando mucho que desear, según los resultados de la última Encuesta Nacional de Hogares del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), basada en datos a julio del presente año.
Según el estado físico de las viviendas que surgieron al 2022, se puede determinar que, del aumento de 72.241 nuevas unidades residenciales, un 80% de ellas, es decir, 58.365 corresponden a viviendas en un estado físico regular, que son casas con deterioro constructivo y que requieren reparaciones. Las mayores viviendas de este tipo que aparecieron se concentraron en el área urbana: 35.715 casas, es decir, un 61% del total.
Este número de nuevas unidades habitacionales, supera y casi duplica, el promedio histórico anual de nuevas viviendas que el país había registrado en los últimos cinco años, y que era de cerca de 38.000 por año.
“Son viviendas en calidad física regular, eso significa que son viviendas incompletas y están usando materiales reciclados de baja calidad y algunas hasta con problemas estructurales”, dijo Melizandro Quirós, economista costarricense y director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), organización privada dedicada a la investigación y análisis de proyectos del sector inmobiliario y financiero en Centroamérica y República Dominicana.
Las personas recurren al alquiler de vivienda
Un estudio comparativo del Cenfi muestra que la variación en la cantidad de viviendas por tipo de tenencia habitacional aumentó en dos grandes tipologías: la vivienda pagada, que aumentó en 56.380 unidades y la vivienda en alquiler, en 25.226 unidades, alcanzando en la actualidad un volumen total de viviendas en alquiler de 313.315 unidades.
El mayor crecimiento de las viviendas, en términos relativos, según sea el tipo de tenencia o forma en que posee la vivienda, con un aumento anual del 8,7% se concentró en viviendas bajo la modalidad de alquiler.
“Es un fenómeno que está pasando en Costa Rica y que creo que pasa también en la región: la vivienda en alquiler está viendo una explosión porque las familias tienen ingresos muy bajos, no les alcanza para comprar una vivienda típica”, dijo Quirós, quien estimó que en el mercado centroamericano una vivienda promedio cuesta US$ 80.000. Este monto incluye casos extremos como en Nicaragua, donde el valor de la vivienda es más bajo respecto al regional.
“Una cuota para un crédito de vivienda de US$ 80.000 es cerca de US$ 850, que casi que uno puede decir que solo del tercer quintil económico o arriba (que disponen de un ingreso mensual per cápita de US$ 1.174) pueden acceder”, dijo Quirós.
Posibles soluciones
En el mercado centroamericano, a diferencia de Estados Unidos o Europa, el ser un buen pagador de alquiler de vivienda no es tomado en cuenta para usarlo en la medición de un análisis de riesgo de crediticio para comprar una casa.
Es decir, una persona pudo haber pagado una cuota de alquiler de US$300 sin fallar por cinco años, pero al momento de solicitar un préstamo para acceder a la compra de una vivienda con cuota de US$700, este récord no es considerado. “El banco no usa referencia para esto, porqué precisamente hace falta normativa que les dé más sustento a los bancos de ampliar el parámetro de la calificación de un sujeto de crédito”, dijo Quirós.
En la legislatura pasada, se presentó un proyecto de ley que buscaba establecer un marco jurídico para el leasing habitacional, que permitiría la compra de vivienda a través del alquiler del inmueble. Este es un modelo que está basado en que se pueda alquilar durante un periodo de tiempo y en ese lapso generar un ahorro para comprar la casa. La iniciativa está en su segundo debate.
A nivel del continente, en Colombia existe el arriendo con opción de compra, un tipo de contrato que permite el uso de bienes e inmuebles a través de un servicio de alquiler que después de cierto tiempo da la opción de compra. Aunque este funciona de manera similar al leasing habitacional, en el mecanismo en Colombia se paga un alquiler por cierto tiempo y al final se decide entre comprar o no, mientras que el otro se limita a ser una alternativa para comprar vivienda usada.
“Queremos poner en discusión cosas que uno diga ‘salgamos de la caja’, pensemos diferente”, dijo Quirós.
