Colonia — Entre el Río de la Plata y la zona de la ruta 1 que da la entrada a la ciudad uruguaya de Colonia está la playa El Calabrés. Allí, al fondo de un camino de balastro alrededor del que hoy todo son dunas y arbustos, un grupo de empresarios argentinos y uruguayos prometen levantar un proyecto inmobiliario de US$500 millones que presentan como el Silicon Valley uruguayo.
A una hora en barco de Buenos Aires, pero dos horas en auto desde Montevideo, los promotores del negocio liderado por el argentino Eduardo Bastitta, también CEO de Plaza Logística, buscan captar jóvenes argentinos y empresas sobre todo tecnológicas que se instalen en una nueva “smart city”.
Una descripción rápida apunta a un barrio satélite de la ciudad porteña pero el entramado de obras y negocios conexos a concretar para pasar el proyecto a la realidad luce mucho más desafiante. Lo resumimos en siete puntos.
#1. La inversión
El proyecto que lleva el nombre de +Colonia consiste en un desarrollo inmobiliario de varios distritos. Los empresarios buscan desarrollar una ciudad inteligente de viviendas y edificios sede de empresas tecnológicas en un predio ubicado al este de Colonia del Sacramento.
En un principio, un primer distrito de siete edificios demandará unos US$100 millones. Al tiempo que, para los primeros cinco años, los promotores prometen levantar hasta cinco distritos con una inversión de US$500 millones.
De acuerdo con los inversores, habrá unas 700 unidades para viviendas y unos 5.000 metros cuadrados de oficinas.
El costo del metro cuadrado irá entre US$2.200 y US$3.300, y habrá unidades de 30 metros cuadrados desde US$69.000, afirmó el empresario. Las unidades más grandes son de tres y cuatro ambientes.
#2. Los tiempos y permisos ambientales
Las obras para el primer distrito, denominado Génesis, comenzarán tan pronto como +Colonia tengas las habilitaciones ambientales del gobierno uruguayo. Bastitta dijo el jueves en una conferencia de prensa que el Poder Ejecutivo solicitó las “ampliaciones” de algunos estudios y estimó el comienzo de las obras para inicios de 2023 y que los primeros edificios estén prontos para ser entregados en 2025.
El ministro de Ambiente de Uruguay, Adrián Peña, dijo a Bloomberg Línea que el proyecto fue clasificado como de tipo B. Según el sitio web de la Dirección Nacional de Calidad y Evaluación Ambiental (Dinacea), esta categoría abarca a aquellos proyectos que puedan tener impactos ambientales significativos moderados, cuyos efectos negativos pueden ser eliminados o minimizados “mediante la adopción de medidas bien conocidas y fácilmente aplicables”.
Peña también afirmó que todavía restaban cumplirse determinadas etapas del proceso administrativo. Una vez realizada la clasificación por parte de la oficina del gobierno, el procedimiento continúa con una solicitud formal, un manifiesto que incluye un informe ambiental, una eventual audiencia pública si Dinacea lo pidiera, y finalmente el gobierno tomaría la resolución.
#3. El financiamiento
El financiamiento estará basado en la demanda, dijo el responsable del proyecto. Por eso será en un 80% con las preventas de unidades bajo un esquema de fideicomiso al costo y un 20% con capital propio de los inversores.
En el discurso que dio durante el lanzamiento, Bastitta señaló que las características del proyecto requerirán que los bancos se adapten a determinadas características. “Tenemos una necesidad imperiosa de crédito para fomentar la accesibilidad de un público joven que no tiene grandes ahorros. Y una dificultad adicional que es la de proveer estos créditos en el pozo”, dijo.
Luego, en la conferencia de prensa, apuntó que uno de los “grandes desafíos” del relacionamiento con los bancos será que le presten dinero a un no residente y recién llegado. También dijo que al ser una ciudad pensada para jóvenes que no tienen grandes ahorros, la clave del éxito será la accesibilidad al mercado de créditos.
#4. Una larga historia
El predio de 515 hectáreas y con siete kilómetros de costa fue adquirido hace 35 años por Carlos Bastitta, padre del CEO de Plaza Logística y responsable de +Colonia. Con anterioridad, en este predio contiguo al Puerto de Colonia hubo iniciativas privadas para conformar nuevas urbanizaciones, pero no prosperaron.
¿Por qué este proyecto debería funcionar? Bloomberg Línea consultó al respecto al intendente de Colonia, Carlos Moreira.
“Acá hay un grupo empresarial importante detrás, porque para esto se precisa dinero. No es cuestión simplemente de tener la idea. Tengo la impresión, por la gente que está detrás, que hay un fundamento muy sólido para que esto comience a ejecutarse lo más rápido posible, una vez que tengan la aprobación ambiental”, respondió. El intendente también mostró confianza en que se obtenga ese permiso “lo más rápidamente posible”.
Moreira se encargó de aclarar que no se trata de un barrio privado, sino que los espacios comunes serán de uso público. Además enfatizó que la zona de playa también será de libre acceso.
Entre los empresarios que trabajan en la iniciativa apuntan a que la clave del éxito del proyecto se juega en la ciudad de Buenos Aires. Es que la viabilidad dependerá de cuántos argentinos, sobre todo jóvenes, logren atraer para vivir en la ciudad o estar dispuestos a tomar a diario un ferry de una hora para cruzar el Río de la Plata.
#5. ¿Quiénes vivirán?
La generación de un nuevo centro urbano también supone un desafío poblacional. El crecimiento de la población uruguaya está estancado, al tiempo que la ciudad de Colonia en particular tiene unos 60 mil habitantes. Los promotores de +Colonia apuntan a enfocarse en jóvenes argentinos y en uruguayos del interior con avidez por capacitarse en nuevas tecnologías.
“Hay muchos argentinos que van a estar viviendo entre las dos orillas. Hay encuestas que dicen que los jóvenes quieren irse del país pero cuando uno le pregunta si tienen planes la mayoría dice que no por la familia y los amigos. Bueno, nosotros estamos creando una opción para irse sin irse”, dijo Bastitta.
La primera etapa será para 3.000 personas. Los desarrolladores apuntan a que vivan en el lugar 30.000 personas, generar hasta 6.000 puestos de trabajo y la instalación de 50 empresas.
El empresario señaló que la idea es generar una “conexión” entre las dos orillas, para lograr un flujo natural de personas. En relación a Buenos Aires, afirmó que dentro de los propósitos también proyectan la posibilidad de desarrollar distritos de empresas próximas a la zona portuaria de la capital argentina, para facilitar la conexión de los empleados con las eventuales instalaciones del otro lado del Río de la Plata.
Aunque, afirmó, Uruguay presenta ventajas sobre Argentina en el acceso al crédito.
El proyecto +Colonia, que en Argentina cuenta con el apoyo de Eidico y Argencons, y en Uruguay de Zonamerica, ya divulgó algunas de las empresas tecnológicas que están dispuestas a trabajar en el armado de la ciudad. Entre ellas están la fintech Pomelo, AuthO y Agrotoken.
Habrá distritos corporativos, que podrá comprar una solo empresa tanto para sus oficinas como para que vivan sus empleados; distritos temáticos por ejemplo para empresas y empleados del sector fintech; y distritos genéricos, para todo público.
Además de viviendas y oficinas, el desarrollo inmobiliario contará con negocios, comercios e instituciones educativas. Por su parte, cada ciudadano contará con un token que le permita votar decisiones relativas al aprovechamiento del espacio público.
#6. El transporte: la clave del Ferry
Los impulsores de +Colonia también apuntan al servicio de ferry entre Buenos Aires y Colonia como una de las claves. El transporte es ofrecido por las empresas Buquebus y Colonia Express, y una urbanización de estas características implicaría tanto mayores frecuencias como cambios en la fisonomía de los barcos. Las frecuencias actuales representan seis millones de butacas anuales.
Bastitta adelantó que, por ejemplo, los buques deberían adaptar sus espacios interiores para facilitar lugares de trabajo. Además mencionó que para los primeros 3.000 compradores habrá entre 360 y 1.080 pasajes gratis -en función de la propiedad que compren- para poder trasladarse de un lado al otro.
“+Colonia tiene una complementariedad muy fuerte con una de las principales urbanizaciones del mundo en tecnología y talento. Y no queremos que los jóvenes vengan desde Argentina a vivir a +Colonia. Queremos que vivan entre las dos orillas”, dijo Bastitta.
#7. Los impuestos
El empresario argentino al frente de +Colonia y de Plaza Logística consideró que Uruguay tiene “distintos regímenes impositivos muy atractivos”, y entre ellos destacó como “el más atractivo” al de zonas francas. De todos modos también destacó una ley de software para promover exportaciones de servicios.
Pero desde su punto de vista dijo que debe impulsarse “un régimen que falta”. “Más que un régimen de excepción y muy focalizado en algo puntual, debe ser un régimen amplio de fomento para las actividades de exportación de servicios. En particular pensando en fomentar la inmigración”, dijo.