El “valor” de un inmueble está conformado por múltiples y diversos factores, variables que no sólo se relacionan con la propiedad en sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. A partir de allí también se obtiene el precio de alquiler y la rentabilidad que se puede obtener por dicha propiedad en caso de usarla para este propósito.
Las capitales de LatAm son las que exponen algunos de los valores más altos de la región, y donde la ubicación marca la diferencia. Pero la pandemia, las fluctuaciones económicas y de la demanda impactan en los precios en un mercado “emocional” que es muy permeable a cualquier tipo de variabilidad.
Bloomberg Línea relevó, a través de diferentes actores del sector, la actualidad del mercado de real estate en las principales ciudades de la región para concluir en cuáles son aquellas que aportan mayor rentabilidad en propiedades en alquiler a agosto de este año. A la hora de comparar los costos en los distintos países, se realizó la conversión al dólar oficial del 22/09/22.
La rentabilidad en la capitales latinoamericanas
Si hubiese que establecer un ranking de las principales ciudades de la región más rentables para quienes alquilan una vivienda, según las ciudades relevadas, la ciudad colombiana de Bogotá iría a la cabeza.
Según datos aportados por Houm, el sitio de compra venta de inmuebles, la rentabilidad anual de un alquiler en Bogotá es de 8,2%. El promedio del precio de arriendo de apartamentos se encuentra en COP$1.600.000 (US$357,27). Asimismo, el canon de arrendamiento de casas se ubica en COP$4.500.000 (US$1.483) al cierre del segundo trimestre de 2022.
En la lista le sigue el valor promedio de una propiedad de dos dormitorios en la región metropolitana de Santiago de Chile que es de CLP$502.875 (US$525,20), según se desprende de datos provistos por ejecutivos de Houm.
En la capital panameña, el valor de alquiler de un departamento de dos habitaciones se ubicó en agosto en US$767 mensuales, manteniendo un nivel similar al de 12 meses atrás. De esta manera, la rentabilidad anual se ubicó en 6,48%, por lo que el comprador necesitarán 15,4 años para recuperar la inversión, según destaca el portal Compreoalquile.
Teniendo en cuenta que el alquiler de un departamentos de dos habitaciones en CDMX, México, tuvo a agosto de este año un valor de $MX13.955 por mes (US$692,42) ostentando una suba de 3,2% en los primeros ocho meses del año, la rentabilidad del mercado de alquileres en general se encuentra en torno al 6,34% anual.
Es por ello, que, según el portal local Inmuebles24, para repagar la inversión en una vivienda, un dueño necesita alquilar esa propiedad por 15,8 años.
En Montevideo, Uruguay, la rentabilidad anual en dólares también es de las más altas y ronda el 6%, según da cuenta Manuel Guadalupe Araujo, integrante del equipo de RE/MAX Único en, Pocitos, Montevideo.
“En cualquier mercado inmobiliario, el retorno de la inversión va a depender de la plusvalía que genere dicha inversión”, remarca Araujo.
Apenas por debajo se encuentra Sao Paulo, el centro económico de ese país. En la ciudad brasileña, acceder al alquiler de una vivienda de dos habitaciones tiene un valor de R$3.463 a agosto de 2022 (US$650,06).
Si se piensa en términos de rentabilidad de alquileres, ésta alcanza el 5,59% anual en promedio en el mercado total. Por ello, para recuperar la inversión de compra de la propiedad se necesitan 17,9 años, según datos aportados por ImovelWeb.
En tanto en Quito, Ecuador, la rentabilidad media es del 5,39% igualando al año anterior y la media en todo el país. Los datos se desprenden de la plataforma inmobiliaria Plusvalía que da cuenta que el alquiler de un departamento de dos habitaciones en esa ciudad se ubicó en US$443 por mes, durante agosto.
En promedio la relación alquiler anual y precio mantiene tendencia ascendente. Por este motivo, se necesitan 18,6 años de alquiler para repagar la inversión de compra, según da cuenta la plataforma Plusvalía.
Hacia el sur, en Lima, Perú, el valor del alquiler promedio de un departamento de dos habitaciones se incrementó 0,4% en agosto ubicándose en S./ 2.739 mensuales (US$693,68). En lo que va del año, los precios en la capital peruana acumulan una suba del 3.4%.
Según la plataforma inmobiliaria Urbania el retorno anual de un alquiler es 4.66% anual, por lo que se necesitan 21,5 años de alquiler para recuperar la inversión de la compra de dicho inmueble.
En el último escalón se encuentra Buenos Aires, en Argentina, donde el alquiler de un dos ambientes en agosto giró en torno a los $74.557 por mes (US$507,69). Hasta agosto de 2022 la suba acumulada en el precio de los alquileres fue del 59%, unos puntos por encima de la inflación (55%).
En ese contexto, la relación alquiler/precio disminuye como consecuencia de la depreciación del peso, y la rentabilidad se ubica en 3.69% anual, según la plataforma inmobiliaria ZonaProp. Debido a ello, el dueño de una vivienda en alquiler necesita 27,1 años en recuperar su inversión.