Bogotá — Vivir en apartamentos de menos de 20 metros cuadrados toma fuerza en algunas de las mayores ciudades de Colombia, en donde se calcula que hay más de 11.000 unidades disponibles con estas características en un mercado que apunta a un perfil en particular, los profesionales jóvenes con ingresos medios y altos.
Microapartamentos de 17 mt2 en una céntrica zona de Bogotá se promocionan en redes sociales con diferentes esquemas de pago para cubrir el valor total: un poco más de $141 millones (unos US$32.400). El valor y la zona atraen a muchos compradores que dejan saber su interés en comentarios en redes sociales, pero también sus características espantan a otros que no están dispuestos a pagar ese valor y mucho menos vivir en ese espacio.
“Se trata de un fenómeno que no es exclusivo de Bogotá. Al contrario, es una tendencia que se registra en las grandes ciudades del mundo. Su auge está relacionado con algunos cambios que se observan en la sociedad, entre ellos, la reducción en el tamaño de los hogares, prácticas sociales e intereses de las nuevas generaciones”, explicó a Bloomberg Línea el gerente de Camacol para Bogotá y Cundinamarca, Alejandro Callejas Aristizábal.
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Desde la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), explican que otro factor de peso es la escasez de suelo, que hace económicamente inviable la oferta de unidades con áreas más grandes pues por lo general se encuentran muy bien ubicados, en zonas de oficinas y con buenos equipamientos.
Además, en ciudades como Bogotá casi un 20% de los hogares son unipersonales, lo que podría explicar la inclinación de estas personas por propiedades que tengan una mejor ubicación y espacios compartidos, aunque el área privada sea más pequeña.
Esa tendencia se ha expandido a otras ciudades colombianas en los últimos dos años como Cali, Manizales, Medellín y Barranquilla, en donde se puede evidenciar la construcción y venta de unidades habitacionales desde los 18 hasta los 39 metros cuadrados, destacó en entrevista con Bloomberg Línea el líder de Alianzas de la protech La Haus, Juan Esteban Martínez.
“Bogotá, Santa Marta, Cali y Medellín concentran la mayor oferta inmobiliaria de este tipo, donde el precio promedio del metro cuadrado es de $7,4 millones (unos US$1.700). Asimismo, Bogotá, Cali, el Caribe, el Eje Cafetero y Medellín son las regiones donde se registra una mayor demanda por parte de los compradores e inversionistas”, complementó.
Además de las factores asociados como la conformación de las nuevas familias y los cambios de los roles de género en la actualidad, el académico, líder de la Escuela de Espacio Público de la Alcaldía Mayor y Urbanista de la Universidad Nacional de Colombia, Robert Paul Castillo Ramírez, también identifica los fenómenos de redesarrollo de las ciudades, debido a los cuales las casas también son demolidas para construir edificios en altura o se convierten en comercios.
“Y los apartamentos también se compran para poder alquilarlos a través de aplicaciones como Airbnb. Esa rentabilidad que se les saca hoy en día a estos apartamentos pequeños hace 40 años era impensable”, señaló el urbanista.
En el primer semestre de este año se compraron en Colombia 119.409 viviendas nuevas, un aumento del 5 % frente al mismo período del 2021, según cifras de Galería Inmobiliaria.
Según ese informe, de esa cifra 85.282 fueron viviendas de interés social (VIS) y 34.127 de rangos medio y alto (No VIS), que reportaron crecimientos de 7 % y 1 %, respectivamente.
El perfil de los compradores
Los inversionistas, los jóvenes y los compradores aficionados están entre los grupos que más demandan en la actualidad estos proyectos.
Mientras los inversionistas los adquieren principalmente para rentas de estancias cortas, los jóvenes que optan por estas alternativas por lo general son personas que están en búsqueda de su primer apartamento y se motivan por ubicaciones privilegiadas.
También son personas que dan valor a espacios compartidos dedicados al coliving, por lo que tienen zonas de lavandería, gimnasios, terrazas, zonas sociales y de esparcimiento, teletrabajo etc.
“Los jóvenes gustan de esta clase de apartamentos porque se pueden comprar por cifras iguales o inferiores a los $200 millones (unos US$46.000); son precios más elevados que una unidad VIS, pero no tan altos como los de un apartamento en las zonas más exclusivas de la ciudad”, afirmó Juan Esteban Martínez, de La Haus.
Paola Suárez, vicepresidenta del portal inmobiliario Ciencuadras, coincide al explicar en entrevista con Bloomberg Línea que “el comprador de este tipo de inversión son personas solteras, normalmente estudiantes o que están en etapas más tempranas de su ciclo de vida y se están iniciando en el sector inmobiliario”.
¿Pero qué opinan quienes ya invirtieron? Andrés Viola, un comprador bogotano de 28 años, dijo a este medio que inició esta inversión en el 2019, cuando este modelo estaba en un punto de auge antes de la pandemia, apuntando su mercadeo justamente a personas jóvenes como estudiantes o profesionales solteros o que vivieran únicamente en pareja.
“En su momento era lo más novedoso que se podía encontrar, ya que todavía no había cobrado tanta importancia la vivienda VIS como la tiene ahora. El precio fue uno de los factores de la elección que hice, ya que en ese momento estaban a $135 millones (unos US$31.000) y esto hacía atractivo el modelo”, contó.
Entre los pros del modelo destacó principalmente el esquema de pagos, que en la mayoría de casos es flexible y dan la posibilidad de pagar incluso la cuota inicial a plazos cuando se trata de proyectos en planos (en su caso fue de un 50% en cuota inicial y 50% con leasing), aunque un escenario de mayores tasas de interés pone mayor presión a los compradores en las actuales circunstancias.
Otra de las ventajas es que cada vez más este tipo de espacios vienen semidotados con neveras, hornos microondas y todos los acabados, además de los espacios sociales.
Entre tanto, algunos proyectos ofrecen facilidades en lo que respecta a temas administrativos, creando por ejemplo un fondo común (a partir de un tipo de cánon) de los residentes para el pago de servicios públicos, con lo que se tienen que despreocupar del asunto.
“Sin embargo, lo que veo que está pasando ahora es que al haber mucha oferta los apartamentos de este tipo ya no tienen estas facilidades de acabados, sino que los están entregando en obra gris”, dijo.
¿Cómo se determina el área mínima en Bogotá?
Sobre las dimensiones para la construcción, el Decreto 080 de 2016 dispone que “el área mínima de la vivienda será la que resulte de multiplicar el número de alcobas por quince metros cuadrados”, tal y como se precisa en la siguientes tabla.
El nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la ciudad fue reglamentado mediante el Decreto 555 de 2021, pero actualmente está suspendido y por ende en la actualidad aplican a cabalidad los Decretos 190 de 2004 y 080 de 2016.
Callejas Aristizábal explica que el nuevo POT “introdujo fuertes cambios a este esquema de áreas mínimas. No solamente incrementó el estándar mínimo por habitación de 15 m2 a 18 m2, sino que estableció determinaciones según el tipo de producto inmobiliario”, como se muestra a continuación.
¿Se precariza la calidad de vida?
Bien sea por su ubicación estratégica cerca a sistemas de transporte público, parques o centros financieros, el modelo de los microapartamentos toma fuerza en ciudades como Bogotá, cada vez más difíciles para desplazarse debido a las pocas y sobre todo buenas opciones de movilidad.
Y aunque es una alternativa de vida para cada vez más compradores, también hay quienes se oponen al modelo al considerar que se trata de un enjaulamiento entre bloques de ladrillos.
Alejandro Callejas Aristizábal, de Camacol, considera que este modelo de vivienda no precariza la calidad de vida de las personas que adquieren estos bienes a pesar de su tamaño, algo que sí ocurre a su forma de ver con los procesos de producción de vivienda informal.
“Anualmente en Bogotá se producen cerca de 20.000 unidades informales, muchas de ellas sin licencia, que no cumplen en su mayoría con estándares de sismoresistencia y que reducen la oferta de espacio público por habitante. No le hacen ningún aporte al urbanismo de la ciudad”, afirmó.
Mientras que “el fenómeno de los microapartamentos corresponde a una dinámica del mercado formal, a un producto inmobiliario para un nicho de mercado que decide tomar esta opción. Pero además desde el sector formal se construye con altos estándares de calidad y respondiendo a las normas de sismoresistencia”, opinó.
Paola Suárez, de Ciencuadras, tampoco critica el modelo, ya que a su parecer “da acceso para que muchos más clientes puedan ser propietarios de vivienda en el país”, aunque para los contradictores de esta tendencia esto pueda ser una señal de la saturación que afronta el sector de la vivienda.
Otra visión tiene el urbanista Castillo Ramírez, de la UNAL, quien argumenta que muchas las personas que compran estas viviendas tampoco tienen la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario en ciudades en las que el valor del metro cuadrado es muy alto.
“Una persona para poder tener el dinero suficiente para comprar un apartamento de 90 metros cuadrados, por ejemplo, tiene que esperar mucho tiempo para ello. Si una persona de 25, 28, o 30 años no tiene esas posibilidades entonces le toca sí o sí comprar algo muy pequeño, que está en la medida de sus posibilidades. Entonces, en ese sentido, digamos que es como una obligatoriedad para ciertas clases sociales el comprar esos apartamentos y en ese sentido también precariza su vida”, aseguró.
Pero de otra parte señala que como la realidad de las familias ha cambiado y la proporción de personas que viven solas va en aumento con relación a lo que había antes, entonces hay una oferta para ese tipo de personas que “es viable y en sentido pues no es mala”.
“Yo sí creo que está asociado con los ingresos y con el tipo de vida que se tiene, normalmente las familias más precarizadas o de estratos socioeconómicos más bajos se tiende a tener más hijos, las familias son más amplias. Y en esa medida es muy difícil vivir cinco personas en un apartamento de 22 metros cuadrados, mientras que en las clases más altas se tienda a tener menos hijos, a tener una independencia más pronta y en esa medida tener un apartamento de este tipo es una posibilidad”, apuntó.
¿Cuál es el futuro de este modelo?
A medida que las ciudades colombianas se expanden y la población aumenta el sector de la construcción se ve retado a cumplir con la demanda del futuro, una preocupación que ya se han planteado grandes urbes latinoamericanas como Sao Paulo, en donde el video en Tik Tok de un microapartamento de 10 m2 en venta por $200.000 reales (unos US$39.000) generó todo tipo de reacciones y revivió el debate.
En el caso colombiano, desde Ciencuadras analizan que la tendencia al alza de las tasas de interés podría generar una corrección en los precios de vivienda nueva a nivel general, afectando los costos de los microapartamentos.
“Las ventas en el año seguirán aumentando en la medida que los precios se corrijan y esperando que la inflación se controle para que las personas tengan disponibilidad de recursos y así inviertan en vivienda”, manifestó Suárez.
Mientras que desde La Haus complementan que “los microapartamentos seguirán en una tendencia de venta y esto se alinea con los modelos constructivos que buscan romper barreras de entrada a la inversión inmobiliaria. Actualmente, en Colombia hay más de 11.000 unidades disponibles con estas características. Las constructoras y los desarrolladores han entendido los cambios en los patrones de consumo y las expectativas de los compradores”.
