Se está propagando como fuego salvaje. Los compradores de viviendas en China se están negando a pagar las hipotecas de las propiedades que han adquirido y que sus desarrolladores, golpeados por problemas financieros, no han podido terminar. Hay quienes dicen que sólo volverán a pagar cuando se reanude la construcción.
Más de 100 proyectos retrasados hasta el 13 de julio, frente a los 58 del día anterior, son objeto de esta protesta. Los compradores decepcionados reprochan a los desarrolladores el mal uso de los ingresos obtenidos de las ventas y a los bancos el no haber protegido sus préstamos.
Es la primera vez que se ve algo así en China. Al igual que en los Estados Unidos, y hasta la crisis de hipotecas subprime de 2007, la probabilidad de problemas en el mercado hipotecario era mínima.
No obstante, esta huelga de hipotecas no era del todo imprevisible. Los compradores de viviendas tienen motivos suficientes para estar enfadados. La mayor parte de los proyectos fueron iniciados por desarrolladores que han incumplido. China Evergrande Group (3333) encabezó el grupo, con un 35% del total de los proyectos que se han enfrentado a las rebeliones hipotecarias, según datos recopilados por Credit Lyonnais Valores Asia (CLSA). En la provincia oriental de Jiangsu, uno de estos proyectos se puso en marcha antes de la pandemia de Covid-19. Su construcción se suspendió desde el pasado mes de agosto, en tanto que el valor de las propiedades en ese vecindario ha bajado alrededor de un 10%.
Es decir, las familias perjudicadas no sólo han visto disminuir su patrimonio, sino que además no pueden mudarse para disfrutar de sus nuevos apartamentos. Durante años, con el beneplácito de los gobiernos locales, empresas como Evergrande y Country Garden Holdings Co. (2007) promovieron el boom de la vivienda residencial mediante el conocido modelo de preventa, los apartamentos se compran mucho antes de que estén terminados. Ahora los constructores no tienen dinero para finalizar los proyectos.
Es evidente que en el pasado los problemas de endeudamiento de los promotores fueron objeto de protestas por parte de los proveedores, los empleados y los desventurados pequeños inversores que habían comprado sus ofertas de gestión de patrimonios. Pero esta nueva situación es totalmente diferente. Supone la apertura de la caja de Pandora y amenaza directamente la estabilidad de sus bancos. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural se ha reunido esta semana con los reguladores financieros y los principales bancos para discutir los boicots hipotecarios, según informó el jueves Bloomberg News.
Si el gobierno del presidente Xi Jinping no detiene esta avalancha, se prevé un colapso del sistema bancario de la magnitud del de Lehman Brothers Holdings en 2008. El país no está preparado para que una parte tan grande de sus préstamos bancarios se vaya al traste.
Los bancos tienen unos 62 billones de yuanes (US$9,2 billones) de exposición al sector inmobiliario, según Autonomous Research. En más de la mitad de los casos se trata de préstamos hipotecarios. En uno de los mayores bancos del mundo, China Construction Bank Corp., las hipotecas constituyen más del 20% del total de sus activos.
Hasta esta semana, la clase media china era considerada como de excelentes clientes, que pagaban obedientemente sus facturas mensuales. El sistema de crédito social del gobierno, una calificación crediticia nacional y una lista negra de préstamos, había funcionado bien; el mal crédito incluso puede obstaculizar la capacidad de las personas para acceder a los trenes de alta velocidad. Pero, ¿y si algunos están sencillamente hartos y dispuestos a desentenderse de sus obligaciones?
No se trata de uno o dos promotores morosos. En el último año, 28 de las 100 principales promotoras han incumplido o han pedido prórrogas a sus deudores, según los datos recopilados por CLSA. Conjuntamente, representan alrededor del 20% del total de las ventas inmobiliarias del país. Actualmente, el dinero es aún más escaso. Durante el primer semestre, las ventas inmobiliarias se desplomaron un 72% en comparación con el año anterior, lo que erosionó aún más su flujo de caja.
Los resultados de una encuesta mensual de CLSA sobre el estado actual de los proyectos de Evergrande nos dan una idea de la cantidad de obras inacabadas que hay en toda China. En junio, más de la mitad de los proyectos de Evergrande estaban paralizados. El agente calcula que unos $840.000 millones de yuanes (US$126.00 millones) en hipotecas están asociados a obras abandonadas en toda China.
Merece la pena preguntarse cómo hemos podido llegar a este punto, especialmente para un gobierno obsesionado con la estabilidad.
Sólo se ha visto inercia política. Los desarrolladores están en dificultades desde hace más de un año, y no se ha avanzado en la reestructuración de sus finanzas. Los responsables locales no han querido tomar decisiones difíciles, condonar deudas incobrables y adoptar acuerdos. Al no poder desprenderse de las cargas financieras, los constructores son incapaces de centrarse en las operaciones. Se convierten en zombis y sus obras se convierten en ciudades fantasma.
Trabajé en Lehman Brothers en Nueva York en 2008 y presencié de forma directa cómo la crisis de las hipotecas subprime acabó con el venerable banco y amenazó a todo el sector. Esta situación está empezando a ser preocupantemente parecida.
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