Bloomberg — Las autoridades de China celebraron reuniones de emergencia con los bancos esta semana tras alarmarse por el creciente número de compradores de viviendas en todo el país que se niegan a pagar las hipotecas de los proyectos paralizados, según personas familiarizadas con el asunto.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural se reunió con los reguladores financieros y los principales bancos chinos para discutir los boicots hipotecarios ante la preocupación de que más compradores puedan hacer lo mismo, dijeron las personas, pidiendo no ser identificadas al discutir un asunto privado.
Aunque no hubo una solución inmediata, los reguladores pidieron a los organismos de control locales y a los bancos que informaran lo antes posible de la magnitud del impacto, incluidos los proyectos inmobiliarios afectados en sus jurisdicciones, dijeron las personas. Algunos bancos tienen previsto endurecer sus requisitos para la concesión de préstamos hipotecarios en las ciudades de alto riesgo, dijeron dos de las personas.
Los informes sobre el rápido aumento del rechazo a pagar las hipotecas en los últimos días han provocado caídas en las acciones de los bancos chinos y en los bonos de los desarrolladores, lo que refleja la preocupación de que la crisis inmobiliaria del país pueda extenderse al sistema financiero y desencadenar malestar social. Las entidades crediticias chinas, que ya se enfrentaban a los problemas de liquidez de los desarrolladores, ahora también tienen que prepararse para la posibilidad de que los compradores de viviendas entren en impago.
Los compradores de viviendas habían dejado de pagar sus hipotecas en al menos 100 proyectos en más de 50 ciudades hasta el miércoles, según las cifras de la investigadora China Real Estate Information Corp. Esta cifra es superior a los 58 proyectos del martes y a los 28 del lunes, según los analistas de Jefferies Financial Group Inc (JEF).
Aunque no está claro cuántos compradores de viviendas han dejado de pagar, los proyectos retrasados representan alrededor del 1% del saldo hipotecario total de China, según Jefferies. En caso de que todos los compradores dejaran de pagar, se produciría un aumento de 388.000 millones de yuanes (US$58.000 millones) en préstamos morosos, dijo Chen.
Algunos de los principales bancos del país se apresuraron a responder durante las horas de negociación del jueves, a medida que el índice CSI 300 Banks cayó hasta un 3,3%. El Banco Agrícola de China Ltd., de propiedad estatal, dijo que tenía 660 millones de yuanes de préstamos vencidos sobre viviendas inacabadas, mientras que su rival más pequeño, Industrial Bank Co., dijo que 1.600 millones de yuanes de hipotecas se estaban viendo afectados, y de ellos 384 millones de yuanes han entrado en mora. China Construction Bank Corp., el mayor prestamista hipotecario del país, dijo que los riesgos generales son controlables, ya que su exposición a los proyectos retrasados es pequeña.
Los responsables de formular políticas de China se enfrentan a un dilema a la hora de abordar el problema, según Chen, de Jefferies. Por un lado, flexibilizar las normas de préstamo para favorecer a los compradores de viviendas que esperan a que se terminen de construir puede fomentar más morosidad. Por otro, la estabilidad social sigue siendo la principal prioridad del gobierno. Evitar una crisis inmobiliaria más profunda que provoque una conmoción en los mercados y los bancos es una necesidad política de cara al Congreso del Partido Comunista de este año.
Cualquier medida para endurecer los préstamos hipotecarios ejercería una mayor presión sobre las ya débiles ventas de viviendas, ya que los potenciales compradores se resisten a los mayores costos de endeudamiento y a la mayor duración de los mismos. Las perspectivas de las ventas, que según algunos han tocado fondo recientemente, también se están viendo mermadas por el resurgimiento de los casos de Covid-19 y las posibles restricciones.
La crisis en la que están sumidos los desarrolladores chinos está alcanzando una nueva fase, con una venta de deuda que se está extendiendo a las empresas que antes se consideraban a salvo de la escasez de efectivo, entre ellas Country Garden Holdings Co, el mayor constructor por ventas.
Los bonos de alto rendimiento de China se mostraban ligeramente más débiles el jueves, ya que la liquidez seguía siendo escasa, según los operadores de crédito, aunque algunos bonos en dólares de Country Garden y CIFI Holdings Group Co. ganaron. Un indicador de Bloomberg Intelligence sobre las acciones de los promotores chinos cayó hasta un 2,7%.
Nomura Holdings Inc. (NMR) dijo que la negativa a pagar las hipotecas se debe a la práctica generalizada en China de vender las viviendas antes de que se construyan. La confianza en que los proyectos se completarán se ha debilitado a medida que se intensifican los problemas de liquidez de los desarrolladores.
“Estamos especialmente preocupados por el impacto financiero del movimiento de los compradores de viviendas de dejar de pagar las hipotecas”, escribieron el miércoles en una nota economistas de Nomura dirigidos por Ting Lu. “La desaceleración inmobiliaria de China puede finalmente afectar negativamente a las instituciones financieras onshore después de golpear el mercado de bonos de alto rendimiento en dólares offshore”.
Lu estimó que los promotores chinos sólo han entregado alrededor del 60% de las viviendas que prevendieron entre 2013 y 2020, mientras que en esos años los préstamos hipotecarios de China aumentaron en 26,3 billones de yuanes. GF Securities Co. esperaba que hasta 2 billones de yuanes de hipotecas podrían verse afectados por el boicot.
Hasta hace poco, los 46 billones de yuanes de hipotecas pendientes del país se consideraban los activos bancarios más seguros, debido a los elevados pagos iniciales y al valor de las garantías. Su índice de morosidad se ha mantenido en torno al 0,3% durante años, según declaró el banco central en abril, en comparación con el 1,69% de todos los préstamos.
