Guatemala — Los criptoactivos digitales están cobrando relevancia y desde un punto de vista de inversión, comienzan a despertar interés como una nueva forma de negocio. Se estima que para el 2027 un 10% del PIB mundial estará “tokenizado”.
Sin embargo, la tokenización no debe ser confundida con una criptomoneda, ya que, a esta última, su valor lo otorga el mercado por la oferta y demanda. La diferencia de la tokenización es la representación digital de algo existente en el mundo real o 3D.
“Aquí está la articulación mayor entre la criptoeconomía y la industria del Real Estate, ya que ahora se habla del internet del valor dado que se podrán transferir tokens representativos de participaciones en diferentes proyectos inmobiliarios existentes en cualquier lugar del mundo”, explicó Néstor Kreimer, fundador y CEO de Criptokuántica a Bloomberg Línea.
Kreimer fue uno de los conferencistas invitados en el 2do. Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarios que se desarrolló en la Ciudad de Guatemala y planteó al sector esta reciente opción de financiamiento.
Le presentamos la entrevista completa con Néstor Kreimer, fundador y CEO de Criptokuántica:
BL: ¿Por qué es importante hacer la diferencia entre criptoeconomía y criptomonedas, por qué existe tanta confusión entre los términos?
Kreimer: Cuando se habla de “cripto” de inmediato se lo asocia a las criptomonedas, para luego inferir volatilidad, riesgo y/o desconocimiento lo cual y para muchos, activa un sesgo cognitivo negativo para todo lo que se intente transmitir a partir de esa percepción.
Esto podría estar justificado dado que todo resulta muy joven en el mundo de las monedas digitales. Pero resulta que la Criptoeconomía como concepto abarca mucho más, casi como una familia en la cual las criptomonedas es solo uno de sus hijos, aunque muy revoltoso y por lo tanto el que más atención suscita.
Por lo anterior, cuando hablamos de criptoeconomía no es, precisamente, hablar de criptomonedas. No se debe confundir, porque al hablar de tokenización del Real Estate y finanzas descentralizadas pueden tener o no que ver con las criptomonedas, que se usan como medio de pago.
La confianza, transparencia, trazabilidad, y eficiencia son los principales atributos de la criptoeconomía, y eso es clave para entender este nuevo modelo de negocio.
Brinda la posibilidad de construir comunidad y confianza, rompe con la dependencia de lo que era un tercero al momento de solicitar financiamiento para un proyecto, como un banco, notario u organización, que con su sello daba seguridad, ahora se puede construir entre pares a través de una manera de vincularse a través de la tecnología de cadena de bloques, que es la autopista por donde circulan las criptomonedas u otro tipo de herramientas que habiliten la tokenización.
BL: ¿En qué consiste la tokenización de los bienes raíces?
Kreimer: La tokenización es la representación digital fraccionada de la propiedad de un activo, que puede ser un flujo de cuotas a cobrar, un edificio en obra, un conjunto de departamentos que se tienen dispersos, que se pueden empaquetar en una propuesta de valor o de pronto son departamentos que están en renta, y que el dueño puede vender una participación y no necesariamente todo el paquete para poder monetizar una parte de su capital sumando pequeños socios que van a disfrutar del flujo de fondos y lograr así una relación con transparencia, porque nadie se quedará con nada que no le corresponda.
El software es binario, recibe una instrucción que se programa y se ejecuta, si el inquilino paga se distribuye el flujo en cada una de las billeteras digitales donde se guardan esos tokens, de manera equitativa.
Permite crear un nuevo ecosistema económico con el Real Estate como protagonista porque es donde más fácil se visualiza su aplicación y promete redefinir la industria completa.
BL: ¿Cómo se aplica este concepto en el sector inmobiliario?
Kreimer: Tenemos un emprendimiento en Málaga, España, que fue el primero en la historia del Real Estate que no se va a financiar con bancos o con preventas, se financiará colocando en el mercado 5 millones de euros en tokens.
En este concepto se ha innovado, no solamente con la manera de financiar a través de una colocación que tiene el atributo de oferta pública, porque está adecuadamente considerado por la Comisión de Valores de España, sino porque hay dos tipos de tokens.
Estamos emitiendo un título de deuda donde tomamos dinero del público para financiar la obra del edificio, y lo normal es ir a un banco o bien financiarse con la preventa. Pero, ahora, hay una nueva forma de financiamiento que no descarta a la demás, sino las complementa.
Porque puede tokenizar cuatro de los 15 pisos y no necesariamente todo el edificio, es decir, es una herramienta más de fondeo y para darle el sentido de democratización al acceso a pequeños inversionistas a partir de montos asequibles.
BL: ¿Considera usted que hay mercado para este nuevo modelo?
Kreimer: Observamos que en el mercado había apetencia y deseo de tener inversiones respaldadas en ladrillos, pero que aseguren una tasa de interés con la tranquilidad de un ladrillo detrás.
Por otro lado, hay público que quiere ser parte del emprendimiento, es decir, que quieren sentir como que están comprando temprano a buen precio y obtienen un recorrido de precio para que cuando terminen el edificio la ganancia sea mucho mayor.
Es decir, se paga una tasa fija y la otra variable. La tasa variable paga la misma lógica del aumento de precio del metro cuadrado entre el lanzamiento con renders hasta el día que ya esté construido y habitable, porque, hasta ese momento, tiene una revalorización de viabilidad que toma el edificio.
Es como una tasa del valor original respecto al valor final, esa curva de tasa es la que refleja el segundo token que desde 500 euros uno puede contar que ha comprado en preventa el Málaga porque lo que le dará de ganar es lo mismo que le dará de ganar un departamento completo comprado.
Se baja la barrera de entrada, se democratiza el acceso y con la tecnología de cadena de bloques se tiene la tranquilidad de la transparencia, trazabilidad y la inmutabilidad de lo que suceda, esto es disruptivo para la industria.
BL: ¿Qué pasa con el tiempo del retorno?
Kreimer: Para el caso del token de tasa fija se ha decidido pagar 10.5% anual en euros es una tasa atractiva, y por qué se puede pagar eso en un negocio que quizá comería mucho de su rentabilidad, se puede lograr de manera sustentable, si se paga trimestralmente el interés y el capital al momento de las escrituras porque se supone que con la venta de las primeras unidades terminadas, se paga la tasa de interés, se construye, sin prevender, sin hipotecar, nadie lo obliga y se retoma el empoderamiento del negocio.
Al prevender las unidades se fijan los precios de manera temprana y al fijarlos todo el recorrido se pierde.
Con ese token permite construir un trozo de edificio que no se venderá y esos metros cuadrados quedan en el emprendimiento y van creciendo en valor, cuando sea el momento se venderá y esa plusvalía será del emprendimiento y ahí está el primer subsidio al costo financiero de la tasa de interés.
BL: ¿Qué sucede si alguien compra un token y luego quiere venderlo, es posible?
Kreimer: Gracias a las Finanzas Descentralizadas o DEFI ahora se puede crear liquidez para que los tokens que representan un inmueble puedan tener la posibilidad de irse de la inversión cuando quieran.
Si alguno de los participantes tiene una emergencia, le sale un mejor negocio, habrán mecanismos de liquidez que son protocolos asociados donde las personas puede vender su token aunque no haya comprador, porque está depositando y retirando liquidez, hace un swap, pone Q100 y se lleva Q92, dependerá de cuan estresada esté, pero cuando aparece la oportunidad del mercado secundario de comprar un token más barato lo compra y recupera la liquidez para el siguiente que quiera salir, es decir, que se va equilibrando con nuevos diseños de negocio, es algo totalmente disruptivo a lo conocido.
Actualmente, se observan en las finanzas descentralizadas más de US$200 mil millones en distintos protocolos para diferentes utilidades. Se está construyendo el producto financiero donde se diseña tomando el trozo y diseñando a medida del negocio.
BL: ¿Cómo se puede aplicar la tokenización del Real Estate en Guatemala?
Kreimer: Cuando uno toma dinero para devolver dinero es captación de ahorro puro, y requiere a los organismos locales que habiliten dicha posibilidad, que es el atributo madre, sin embargo, el ecosistema indica que España ha revolucionado en su mercado de valores y permite que una sociedad española pueda emitir una tokenización o emisión de títulos de deuda con un proyecto subyacente que esté fuera de España.
Por lo tanto, en la medida que respetemos la normativa local y que el esfuerzo de colocación no sea guatemalteco sino desde España para el mundo a través de internet de valor. Luego, la sociedad desde España le presta al desarrollador guatemalteco a través de una línea crediticia, y lo que la empresa recibirá es un préstamo privado del exterior.
No está haciendo captación de ahorro público local, sino que está optimizando la normativa existente en el mundo para diseñar modelos de negocios viables, lícitos, más eficientes y canalizando el ahorro de manera sana.
BL: ¿Con esta opción qué tanto podría crecer el desarrollo inmobiliario en Guatemala?
Kreimer: El límite lo pondrá cada desarrollador guatemalteco, tenemos ya varios interesados, pero, el tema está muy reciente, y la tarea de divulgación es grande, porque es canalizar el ahorro privado de quien aspira a invertir en un bien inmueble a partir de montos asequibles de manera transparente y eficiente. Se redefinen industrias completas, porque no hay límites.
BL: ¿En Guatemala existen algunos ejemplos de democratización donde por una inversión asequible reciben una renta mensual, sería algo parecido con la tokenización?
Kreimer: Ese ejercicio es bueno, solo hay que agregar una capa de tokenización al modelo, que es líquido y transable, que se puede usar de medio de pago, con el token pasa de celular a celular, no hay papeles, y hay una tranquilidad de respaldo con la tecnología de la cadena de bloques.
Además, genera un pool de liquidez y puede haber pools de préstamo contra garantía de un token, esto es una revolución, porque es una libertad para construir nuevos modelos de negocio.
BL: ¿En Guatemala no podemos tokenizar con oferta pública, porque no existe regulación para ello, cuál es la opción?
Kreimer: Es correcto, no pueden tokenizar por oferta pública, pero si pueden lograrlo a través de jurisdicciones en la medida que quede claro que el esfuerzo de colocación no es local, tiene que ser desde España donde es lícito.
Por ejemplo, un noruego podrá comprar una participación sobre un proyecto atractivo en Guatemala, es decir, el mercado será el mundo, no hay restricciones de jurisdicción para la compra de un token, pero enfatizando que el esfuerzo sea desde España.
Luego esa compañía le presta al proyecto guatemalteco, que lo está financiando con un préstamo privado del exterior, por lo tanto, es un desafío a la creatividad.
Determinamos que hay mucho interés en la región, pero se necesita mucha información y conocer a profundidad del modelo.
