Bloomberg — Vincent Burniske tardó meses en obtener un préstamo de siete cifras para comprar dos pequeños edificios de apartamentos en un codiciado barrio de Miami. El consultor de medios deportivos tenía dinero, pero gran parte estaba vinculado a cripto.
La riqueza digital significaba poco para los bancos cuando se trataba de una hipoteca. Y Burniske, de 63 años, quería conservar sus monedas en lugar de cambiarlas por dólares.
“Si cobra en efectivo, tiene que pagar impuestos considerables y está dejando muchas ventajas sobre la mesa porque está saliendo temprano”, dijo.
Luego vino una opción que no estaba disponible cuando Burniske encontró las propiedades a fines del año pasado: una hipoteca de tasa fija a 30 años garantizada por parte de sus tenencias de bitcoin (XBT) y ethereum (XET). Obtuvo el préstamo de Milo Credit, una empresa nueva con sede en Miami que busca aprovechar el creciente grupo de criptoleales que quieren diversificar su riqueza mientras se aferran a sus fichas.
Las criptohipotecas son el último ejemplo del papel cada vez más profundo de las monedas digitales en el mercado inmobiliario de EE.UU., con compradores de propiedades y prestamistas que adoptan las monedas volátiles para respaldar acuerdos de activos tangibles. El año pasado, Fannie Mae comenzó a permitir que los prestatarios usaran criptomonedas para sus pagos iniciales. Los nuevos edificios que se construyen en focos de tecnología como Miami están aceptando tokens digitales para depósitos en condominios. Una casa en Tampa, Florida, incluso se vendió como NFT (por sus siglas en inglés, tokens no fungibles) a principios de este año.
Los préstamos hipotecarios ofrecidos por Milo representan un nuevo giro. En lugar de simplemente pagar la propiedad con tokens, los prestatarios comprometen sus tenencias digitales como garantía, sin necesidad de pagos iniciales. Eso permite a los tenedores conservar sus monedas, evitando impuestos sobre las ganancias de capital y, en teoría, beneficiándose del aumento de los valores tanto de los tokens como de los bienes inmuebles. También aumenta el riesgo al utilizar un activo volátil para financiar compras en un momento en que el acalorado mercado inmobiliario de EE.UU. enfrenta una desaceleración debido al aumento más rápido en los costos de los préstamos en décadas.
Milo quiere convertir esos préstamos en un gran negocio agrupándolos y vendiéndolos a bancos, administradores de activos y compañías de seguros, tal vez incluso ofreciéndolos como bonos en una titulización, según el fundador Josip Rupena. El motor financiero de Wall Street ya está mirando las novedosas hipotecas.
“Hemos asesorado en varios asuntos relacionados con la originación de préstamos respaldados por criptomonedas y NFT para una eventual titulización y conceptos similares”, dijo Steve Blevit, socio del bufete de abogados Sidley Austin, que se especializa en el financiamiento de activos esotéricos. “Vemos mucho interés en esta área y esperamos que se convierta en una nueva clase de activos”.
Hasta ahora, aquellos con grandes participaciones en criptomonedas que no querían vender recurrían a empresas como BlockFi, que ofrece préstamos garantizados que pueden usarse para comprar propiedades. También está Unchained Capital, con sede en Austin, Texas, que ofrece préstamos a tres años con tasas de interés de hasta el 14%.
Milo, que comenzó a otorgar préstamos hipotecarios en 2019 para ciudadanos no estadounidenses, ofrece un producto que se parece más a una hipoteca tradicional. Si su lista de espera de más de 8,000 personas dispuestas a comprar propiedades en estados como Texas, California y Nueva York es una indicación, la oferta de criptomonedas de la compañía puede eclipsar sus US$100 millones en préstamos extranjeros.
La compañía ha emitido cartas de preaprobación por US$340 millones de hipotecas en los últimos 30 días. Milo recibió recientemente US$17 millones en fondos de la Serie A liderados por la firma de capital de riesgo M13 para ayudar a impulsar el crecimiento.
“Vamos a perfeccionar esto y hacerlo más grande”, dijo Rupena, de 38 años. “Milo buscará brindar otras soluciones a largo plazo para aquellos con riqueza cripto, no solo hipotecas”.
Es el tipo de ambición elevada que se extiende a través de la criptoeconomía y la ciudad natal de Milo, Miami, donde la cultura de las finanzas descentralizadas se está arraigando rápidamente. En el vecindario de Wynwood de la ciudad, los NFT de Bored Ape, que se hicieron populares con la ayuda de Snoop Dogg y Justin Bieber, cuelgan en las fachadas de los edificios y en los postes telefónicos. Las grúas sobresalen en el horizonte entre viejos almacenes a punto de ser inundados por los empleados de Blockchain.com y MoonPay.
Incluso cuando el valor de los activos digitales se ha disparado en la última década, situándose ahora en alrededor de US$2 billones, es un gran desafío cruzar a la industria hipotecaria altamente regulada de décadas de antigüedad. Los escépticos apuntan a la volatilidad de las criptomonedas: bitcoin se disparó infamemente un 305% en 2020, pero ha bajado más del 40 % desde un máximo histórico. Ether y otras altcoins (otras criptomonedas que no son bitcoin) también han sufrido fuertes caídas. Cripto también ha atraído la atención de los funcionarios gubernamentales que han expresado su preocupación por la falta de supervisión y vigilancia regulatoria que puede generar fraude y otros problemas.
“Siempre hay usuarios pioneros que prueban cosas nuevas”, dijo David Lykken, presidente de Transformational Mortgage Solutions, una firma de consultoría y asesoría. “La criptomoneda no tiene suficiente estabilidad o la confianza de la comunidad de inversores en general. Ciertamente no ahora, tal vez nunca”.
Los partidarios se mantienen firmes, argumentando que las fichas demostrarán su valor con el tiempo. Bitcoin todavía ha ganado casi un 500% desde finales de 2019.
Milo está prestando hasta US$10 millones en viviendas y está digitalizando el proceso para que el cierre demore de dos a tres semanas. Los prestatarios deben prometer al menos el monto de la propiedad y las monedas se transfieren a un custodio para su cuidado. Al vendedor de la propiedad se le paga en dólares financiados por Milo. Luego, los prestatarios pueden realizar sus pagos mensuales en cripto o en efectivo tradicional. Las tasas generalmente oscilan entre el 3,95% y el 5,95%, lo que está en línea con los costos de endeudamiento promedio para una hipoteca tradicional a 30 años.
Para tener en cuenta la volatilidad, Milo le pedirá al prestatario que aporte más criptomonedas o efectivo si el monto de préstamo de criptomonedas cae por debajo del 65%. Si esa cifra cae por debajo del 30%, la empresa liquida los activos y los almacena en dólares estadounidenses.
Es un riesgo especialmente grande para un activo tan personal como una casa, dijo John Kerschner, director de productos titulizados en EE.UU. para Janus Henderson Investors.
“Una criptohipoteca parece ineficiente dada la volatilidad”, dijo. “La gente piensa que bitcoin irá a la luna, pero nadie pensó que se avecinaba la gran crisis financiera o el Covid-19. Estas cosas pasan.”
Burniske, quien usó su hipoteca para comprar propiedades de inversión, ya tiene inquilinos viviendo en sus cuatro unidades, ubicadas entre una piscina veneciana de la década de 1920 y el Hotel Biltmore en lo que se conoce como el Triángulo Dorado de Coral Gables. Para él, la criptohipoteca es solo otro ejemplo de un concepto que rápidamente se vuelve real.
“Estaba convencido de que iba por el camino de los préstamos convencionales”, dijo. “Es cómodo. Es lo que sabemos. Pero en un momento dado hay mejores opciones de financiamiento y realmente debes prestar atención”.
Este artículo fue traducido por Miriam Salazar