Montevideo — Ernesto Kimelman y Eduardo Campiglia son dos de los principales desarrolladores inmobiliarios de Uruguay. Bajo su liderazgo sus empresas montaron numerosos proyectos. Kimelman impulsó junto a Carlos Lecueder la realización del complejo de oficinas World Trade Center en Montevideo, uno de los principales centros de negocios en la ciudad, y ahora también lo impulsa en Punta del Este. Campiglia se especializó en la construcción de viviendas.
Los empresarios anunciaron a fines de marzo el inicio de las obras del proyecto Cosmos, con una inversión prevista de US$220 millones y que conjuga viviendas residenciales con oficinas en la zona del Buceo, el área de Montevideo que en los últimos 25 años concentró empresas tecnológicas, de servicios profesionales, y negocios bancarios.
En entrevista con Bloomberg Línea, los desarrolladores explicaron el alcance de su nuevo proyecto de tres edificaciones -dos para oficinas que albergarán 4.600 personas y una residencial con más de 100 unidades-, pero también analizaron la coyuntura del real estate en Uruguay y un escenario favorable para los retornos de inversión.
Kimelman dijo que World Trade Center “está ocupado en un 95%” y por tanto enfrenta un estado de “vacancia latente”, lo que evidencia una “demanda insatisfecha” en la ciudad, tanto para oficinas como edificios residenciales. Además el arquitecto y urbanista advirtió sobre la necesidad de procesar un “cambio de paradigma muy importante” para Punta del Este.
La siguiente entrevista fue editada por motivos de extensión y claridad.
¿A qué apuntan con la construcción del nuevo proyecto residencial y de oficinas?
Ernesto Kimelman (E.K.): Esta es la zona de Montevideo que ha tenido mayor desarrollo y valorización durante los últimos 20 o 30 años. La presencia de World Trade Center en este lugar lo convirtió en una centralidad y ha sido destino del éxodo de muchas empresas que salieron de la Ciudad Vieja y encontraron en esta zona todos los servicios que necesitaban. Le da la posibilidad de gastar menos tiempo en transporte. En una época estábamos acostumbrados a ir al teatro y estacionar en la puerta. Eso se terminó hace mucho tiempo. Hoy el transporte al Centro en horas pico te lleva 40 minutos de ida y 40 de vuelta. Es una hora y media más que tenés para disfrutar con tu familia o para hacer deporte. Eso lo ofrece este lugar. Tuvimos la oportunidad de desarrollar en este terreno y definimos cual era el producto que nos parecía más adecuado para este momento. En la zona hay un área que es netamente residencial, y por otro lado un complejo empresarial y un centro comercial. Eso es un atractor de actividades muy fuerte, entonces resolvimos construir un complejo de usos mixtos, que de alguna forma termina de zurcir la trama urbana, y conjugando por un lado el destino comercial y empresarial.
¿Cómo se inserta esta inversión en una zona clave para los negocios pero que ya ha tenido su desarrollo? ¿Qué agrega?
E.K.: En primer lugar hay una demanda insatisfecha. World Trade Center en este momento está ocupado en un 95%, por lo que estamos en lo que defino como una vacancia latente. Es muy difícil que un complejo pueda tener una ocupación superior a eso. Siempre hay empresas entrando y otras saliendo. El nuevo complejo nos va a llevar 32 meses de ejecución y la demanda se sigue acumulando. En la ciudad prácticamente no hay oferta. Creemos que la demanda para un complejo de esta calidad está asegurada. Desde el punto de vista residencial también, porque es un lugar muy privilegiado para vivir. Tenés todo en un radio de pocos minutos: colegios, servicios de salud, un shopping. No falta nada. Podes vivir acá sin transportarte prácticamente.
Usted fue pieza clave en el desarrollo de World Trade Center, ¿en la perspectiva que dan los años qué evaluación hace de la zona por su concepto de negocios y de urbanismo?
E.K.: En su momento, como en tantos otros proyectos, nos pasó que la gente dudaba. Nos decían: nuestro trabajo es en Ciudad Vieja, ¿quién va a venir a trabajar acá? Ese sentimiento estaba muy encarnado. A veces los riesgos salen bien. Cuando inauguramos la primera torre de World Trade Center resolví hacer una visita entre la gente ya instalada para ver en qué podíamos mejorar la segunda torre. Y me di cuenta que la gente estaba disfrutando mucho el lugar. Eso para la gente que trabaja en esta zona es una realidad. En estos edificios la inclusión de nueva tecnología es fácil. En Ciudad Vieja en general hay edificios que originalmente eran residenciales y los transformaron en oficinas, y hay algunos pocos edificios de oficinas pero hechos en otra época. Entonces muchas veces no se incorpora tecnología porque es tan traumático que la empresa no puede parar y no lo hace. Acá es todo piso técnico. En un fin de semana se levantan, se colocan nuevos cableados. La construcción es seca. En una semana se puede hacer una gran reforma. Pero lo más importante es la ubicación. La gente disfruta de la ubicación.
En esta área hay empresas de servicios financieros, están dos unicornios, dLocal y Globant, está la embajada de Israel, ¿qué perfil buscan darle a Cosmos y qué esperan de la zona?
E.K.: Dentro del rubro servicios y empresarial hay dinamismo. Cuando nosotros vinimos acá (por WTC) nuestro principal cliente era la industria financiera de private banking. Había una realidad regional donde la gente argentina traía su dinero a Uruguay. Recuerdo que los primeros proyectos que hicimos nos pedían baños de super lujo. En principio no entendíamos bien porqué querían en un banco un baño tan lujoso. Y era porque los clientes traían la plata arriba, entonces tenían que darle un lugar agradable donde pudieran desvestirse y sacarse la plata para ir después con el oficial de cuentas. Eso era la realidad de la industria de esa época que hoy se ha terminado. Y lamentablemente muchos bancos han dejado el país, pero sin embargo han venido otro tipo de empresas. Han venido laboratorios de especialidades farmacéuticas, del agro, de trading, del rubro de los frigoríficos, empresas de tecnología, estudios profesionales. No te podría decir que estamos apuntando a una industria en particular. Lo que hacemos nosotros es construir edificios muy flexibles y con toda la tecnología que el estado del arte nos provee en este momento.
Si tuvieran que presentarlo a un inversor del extranjero, ¿por qué el negocio inmobiliario es atractivo en Uruguay?
Eduardo Campiglia (E.C.): Con la inestabilidad que hay en papeles, o distintas alternativas de inversión, el inmueble en Uruguay en particular va a tener una valorización un poquito más alta que lo que ha tenido hasta el momento. Hay gente de Europa que con el tema de la guerra, si bien allí se vive muy bien, ven que las bombas… Para mí estas zonas más tranquilas se pueden volver muy atractivas para gente de mayor poder. Venir a vivir un poco más tranquilos o no tener esos riesgos. No es que vayan a venir millones de personas, pero algunos van a venir. Uruguay puede ser un lugar atractivo para vivir y para trabajar.
E.K.: Me parece que uno de los aspectos que hace interesante la inversión inmobiliaria en Uruguay tiene que ver con el país. Uruguay es un país de reglas de juego claras que es un rara avis en la región. Hay una justicia que funciona y los contratos se cumplen. Eso para un inversor es fundamental y es independiente del gobierno de turno. En Argentina se firma un contrato de arrendamiento a cinco años pero a los seis meses el cliente puede decir ‘no me sirve la oficina’ e irse. Acá no es así. La renta que exige un inversor lo hace pensando en el mediano y largo plazo entonces el país da condiciones confiables y eso lo vuelve atractivo. Por otro lado la incertidumbre de la renta en el mundo para algunos es parte de las reglas de juego pero para otros es muy doloroso. Hoy en día hay muchos inversores pensando en volver a la economía real. Saber que compran un inmueble, que lo van a rentar, y saber que sacan un 5% anual, es una renta mucho más importante que la que dan en Estados Unidos o Europa. Y con reglas claras.
¿Cómo ven la demanda en la salida de la pandemia?
E.C.: Una de las cosas que se hablaba con la pandemia era que el trabajo en las casas iba a determinar una menor demanda en las oficinas. Y yo creo que las oficinas de un nivel bueno van a tener más demanda que nunca. Las personas no tienen casas o ambientes tan grandes, entonces están trabajando en un lugar que pasan los niños. Me parece que a este tipo de producto de alto nivel la gente va a querer venir. Lo que se ofrece es la ciudad moderna. Es un lugar donde podes resolver todo caminando. Y no es la Ciudad Vieja, donde llega el fin de semana y no hay nadie. Acá va a haber movimiento permanente. Hay una propuesta moderna que se adapta al tiempo que estamos.
E.K.: Todavía no se puede sacar una conclusión pero pienso que va a haber cambios. No creo que la pandemia pase y todo vuelva a la misma normalidad de antes. Por otro lado todavía quienes llevamos las cosas adelante somos humanos y necesitamos el contacto. Este tema también se ha encarado desde el punto de vista de la empresa pero no escucho que se hable mucho desde el punto de vista del empleado. Trabajar desde la casa requiere condiciones especiales. La casa de repente es un apartamento de 100 metros cuadrados donde habitan un matrimonio y dos hijos, y donde todos tienen una vida independiente. Y en la casa, durante la pandemia se colonizó el dormitorio y el living, la empresa mandó una silla, pero vos estás trabajando en el dormitorio. No se puede pretender que la familia ahora incorpore al dormitorio y al living comedor un escritorio cada uno. Y que los chicos no hagan ruido cuando papá o mamá tiene una videoconferencia. Si se instaurara el régimen de trabajo de la casa tienen que cambiar las condiciones también. La familia va a precisar una habitación como oficina, y alguien la va a tener que pagar. Las empresas no van a poder pretender que los empleados trabajen desde la casa y se compren o alquilen una casa más grande de su propio pecunio. Van a haber complementos. Van a tener que invertir en la casa de los empleados, van a tener que hacerse cargo de la tarifa de internet. Es un tema muy complejo. Hay también temas personales. No todas las familias está preparadas para convivir todo el día pacíficamente. Creo que en ese sentido todavía van a haber cambios. En cuanto a las oficinas, también va a haber un cambio en los espacios. Habrá más salas de reuniones.
Han venido empresarios argentinos a instalarse a Uruguay y en particular en Punta del Este, ¿qué expectativa tienen de esa ciudad en términos inmobiliarios?
E.K.: Punta del Este está llamada a un cambio de paradigma muy importante. Es una ciudad maravillosa que se creó al influjo de las familias patricias argentinas y uruguayas que habitualmente tres días después que terminaban los cursos escolares se mudaban para Punta del Este por tres tres meses. En ese entonces tenía mucho sentido tener una propiedad porque se aprovechaba el 30% del año. Los hábitos de vacaciones de los argentinos fueron cambiando. Hoy en día los argentinos en general toman vacaciones varias veces al año en períodos más cortos. Pero en simultáneo las fronteras del mundo se desdibujaron, con lo cual la gente empezó a quedarse mucho menos en Punta del Este. Como destino de segunda residencia desde mi punto de vista Punta del Este está perimido. Construir un edificio para venderle apartamentos a personas que van a venir durante 15 días al año no tiene lógica económica. Hay que pagar gastos comunes, impuestos municipales, para disfrutar una propiedad 15 días. Pero en paralelo Punta del Este tiene un parque de viviendas de altísima calidad construido que está vacante 320 días al año. Entonces es un lugar maravilloso para vivir, si hay posibilidades de trabajar. Teniendo trabajo en Punta del Este, si hay posibilidades de ir a vivir, es un regalo de Dios. Es una decisión de vida. Hoy se está mejorando la infraestructura educativa, están mejorando los servicios de salud.
¿Cuál es el paso que se debe dar en ese cambio de paradigma? ¿Cuál es la llave?
E.K.: Creo que hay que dotar a Punta del Este de contenido, de fuentes de trabajo. Que la gente pueda vivir y trabajar. Que las familias se puedan radicar pero no solamente durante el verano. Nosotros estamos desarrollando junto al estudio Lecueder el proyecto World Trade Center Punta del Este.
¿Qué perspectiva tienen sobre ese proyecto?
E.K.: Estamos muy entusiasmados y convencidos que va a ser exitoso. No podemos hablar de arrendamientos ni de comercialización pero sí ya tenemos consultas de empresas que se interesan por la posibilidad de instalarse. En estas zonas francas en general se trabaja para el exterior. Es real que hay muchos argentinos que se están radicando y creo que en Punta del Este va a haber una actividad económica muy interesante y que se van a empezar a producir viviendas pero ya con un concepto de vivienda para todo el año. Hoy ves viviendas muy bonitas pero que no tienen calefacción. Creo que ese va a ser el gran cambio. Se van a empezar a producir viviendas para todo el año, oficinas, y va a haber actividad económica durante todo el año. Ya no va a ser necesario alquilar un apartamento en enero por US$15.000 y en febrero por US$5.000, y el resto del año tenerlo vacío, sino que se va a poder alquilar todo el año por US$1.500.
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