Ciudad de México — Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) expuestos a la actividad industrial mostraron resistencia en 2021, ante el impulso de la producción en México, en medio de la crisis de cadenas de suministro en Asia.
A pesar de ello, el sector ha registrado un menor desempeño en el mercado, ante los retos que enfrentan los inmuebles comerciales y de oficinas.
“Ha presentado un desempeño inferior respecto al mercado local, sin embargo, existen emisoras más defensivas (industriales) que han ayudado a compensar los retos que se han observado a consecuencia de la pandemia”, escribió Roberto Solano, analista de Monex, en una nota.
El índice que contiene a los 10 fibras en la Bolsa Mexicana de Valores, S&P/BMV FIBRAS, no logra recuperarse. Datos del centro accionario muestran al 20 de diciembre una contracción de 5,28%, al pasar de 228,04 a 215,98 unidades.
Al cierre de 2020, el índice reportó un decremento de 7,31%; mientras que un año previo reportó un retorno de 31,48% al pasar de 187,12 a 246,04 unidades.
Durante el año, fideicomisos como Fibra Prologis y Fibra Nova fortalecieron sus portafolios industriales con compras y nuevos acuerdos para construir instalaciones para fabricantes que producen en México y que exportan principalmente al mercado de Estados Unidos; así como espacios logísticos para distribuir productos desde México a otros puntos del país y el extranjero.
En contraste, los fibras con portafolios más cercanos a comercio y oficinas, siguieron enfrentando retos, un escenario que Solano espera comience a revertirse en 2022.
“Será clave evaluar el contexto económico ahora con la nueva variante, la negociación de los contratos con altos niveles de inflación, el escenario adquisición/desarrollo y el escenario de tasas de interés”, dijo Solano en una nota a clientes.
La telenovela de la primera fusión entre fibras en México
El 2021 fue el año de la primera fusión entre Fibra Plus y Fibra HD, la primera operación en su tipo en México, un proceso que pasó por altibajos que pusieron en riesgo la operación, pactada en marzo de 2021.
Esta comenzó a tensarse en agosto debido a las discrepancias respecto al factor de intercambio que Fibra Plus propuso a Fibra HD para la fusión.
El conflicto mantuvo en vilo más de un mes la operación, en medio de señalamientos de obstaculización y de conflicto de interés. Ambas partes cedieron y llegaron a un acuerdo de un nuevo factor de intercambio. Finalmente, la operación tuvo lugar en octubre, estableciendo la séptima empresa del ramo en México.
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La empresa resultante cuenta con un portafolio combinado que considera 589.365 metros cuadrados de área bruta rentable, de los cuales 32% son activos industriales, 39% comerciales, 17% oficinas, 5% de vivienda en renta y 7% educativo.
Hacia el futuro, la idea de los administradores de la compañía es activar un proceso de revisión considerará desinversiones, principalmente los que se vieron afectados durante la pandemia, pero también inversiones en sectores como el logístico, industrial que mostraron resistencia.
Fibras en puerta y más verdes
Nuevas fibras y sectores están por arribar al mercado mexicano. En la lista de espera se encuentran cuatro nuevos fideicomisos más verdes, más sociales y muy enfocados en el campo, para comenzar a cotizar en 2022 a través del índice FTSE de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA).
Se trata de Fibra Haus, el primer fideicomiso enfocado en vivienda en renta que espera realizar su debut en el primer trimestre de 2022, de acuerdo con el director general de la firma Eduardo González.
“Vemos cerrar esta operación el primer trimestre del 2022, estamos con la parte de mercadeo público”, dijo previamente a Bloomberg Línea.
En el mismo negocio se encuentra Fibra Multifamily. Enfocada en la vivienda en renta para la población del segmento medio alto, cuenta con dos activos inmobiliarios que desarrollará el próximo año, meses después de su Oferta Pública Inicial (OPI).
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Fibra Eco, que se espera arribe en el primer trimestre del próximo año, se convertirá en el primer vehículo de inversión en bienes raíces verdes en México y Latinoamérica. Este fibra busca generar rendimientos ambientales, sociales y financieros, de acuerdo con el director general, Irving Vázquez.
Agrofibra es el tercer instrumento que llegará a través de una OPI. El nuevo fideicomiso será el primero enfocado en el sector agroalimentario a través del arrendamiento de inmuebles destinados a estas actividades, además de servicios relacionados.
De acuerdo con el prospecto de colocación, esta fibra mostrará un portafolio inicial integrado por 15 activos como invernaderos, huertas y naves agroindustriales. ubicados en nueve estados de la República Mexicana.
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