Bogotá — Las inversiones en el sector inmobiliario colombiano cada vez están más ligadas a proyectos con componentes de sostenibilidad. Esto como respuesta a una demanda de los inversionistas por opciones en las que la rentabilidad vaya acompañada de compromisos en materia ambiental, social y de gobierno corporativo.
Las empresas y las comisionistas de bolsa lo saben y por ello en el mercado de capitales colombiano es cada vez más habitual ver colocaciones de deuda temáticas, es decir, atadas a indicadores que son mejor ponderados por los inversionistas, como lo es el ambiental.
El emisor más reciente fue Bancolombia que colocó bonos verdes por $600 mil millones con demandas por más de $1 billón.
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Una de las firmas en Colombia que quiere aprovechar el potencial del estas inversiones es Credicorp Capital, y en particular Inmoval, un fondo que invierte específicamente en el sector inmobiliarios que administra activos por $2,86 billones y que tiene un patrimonio superior a los $1,8 billones.
Adriana Hurtado, directora de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital explicó que con las recientes compras que ha realizado el fondo su portafolio ya tiene un 50% de activos certificados en materia ambiental.
“El objetivo es que todos los activos futuros que se incorporen al fondo en los próximos negocios tengan ese componente atado a indicadores ASG. Lo que tenemos previsto es que con los activos que se vayan incorporando la proporción de este tipo de activo sea de entre el 75% y 80″, explicó Hurtado.
Así mismo, manifestó que constantemente se realiza una revisión de los activos del fondo para determinar de cuáles se puede salir. “Es una actividad que no es de un momento, se realiza constantemente y lo que pretendemos es ir identificando esos activos que no se consideran estratégicos para irlos vendiendo”, dijo Hurtado.
La ejecutiva añadió, además, que se tiene un estimado de entre el 10% y 15% de activos que son sujetos de potenciales ventas, aunque aclaró que el criterio ambiental no es el único que se tiene en cuenta a la hora de definir si es o no estratégico. “También tenemos en cuenta el coeficiente en las propiedades, qué capacidad de generar un cambio efectivo en esos activos podemos tener como fondo. Si tenemos un local comercial en un centro comercial grande nuestra capacidad de afectar la operación o las capacidades de valorización son muy pequeñas”.
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En la actualidad Inmoval administra 122 activos que suman 415 mil metros cuadrados, están ubicados en 30 ciudades, y tienen más de 500 arrendatarios.
Hurtado sostiene que el Plan de Ordenamiento Territorial que recientemente presentó la Alcaldía de Bogotá ofrece oportunidades de negocio grandes de cara a 10 o 15 años cuando esa visión de ciudad esté más incorporada. “Es un POT que plantea localidades más autocontenidas, es decir, que en una misma lugar se encuentre el centro comercial, el colegio y eso hace que la gente tenga que desplazarse mucho menos, entonces traerá oportunidades en materia de oficinas y demás”.
Los activos del fondo se concentran en un 60% en Bogotá, principalmente por el valor de la tierra. Aunque durante la pandemia la rentabilidad del fondo cayó un 2,8%, al revisar la acumulada de los 12 años de existencia hay una valorización del 9,31%.
Para el 2022 se tiene prevista una apertura de unidades de participación, pero ello sería sólo después de las elecciones al Congreso y a la Presidencia de la República, pero está además condicionada al valor en el segundo mercado.
Hurtado explica que “siempre estamos pensando en atraer nuevos inversionistas. Sin embargo, el que quiera puede entrar al fondo a través del segundo mercado. Dado que el por reglamentación de la SuperFinanciera sólo podemos abrir nuevas unidades al 100% del valor patrimonial, que hoy está alrededor de los $28.000, no lo podríamos hacer ahora, porque dadas las incertidumbres de la pandemia, y la pérdida del grado de inversión de Colombia, entre otros factores, el valor de la unidad en el segundo mercado está en $24.000, es decir, puede que si lo hacemos ahora no tengamos éxito”.
Inmoval tiene hoy 1.735 inversionistas directos, pero otros fondos han diseñado esquemas cerrados a través de los cuales otros inversionistas participan del vehículo. Se tiene un 63% de inversores institucionales y el 25% son personas naturales.
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A Colombia llegará una nueva ola de proyectos de infraestructura que requerirán participación del sector privado. Por eso, Credicorp Capital está estructurando un fondo de inversión colectiva que tendría como finalidad invertir en proyectos de quinta generación, entre otros, pero que no saldría a la luz antes de la segunda mitad del 2022.
Recientemente Inmoval llegó a un acuerdo con el Fondo de Capital Privado Terranum para adquirir el 35% de un segmento operativo del Proyecto ZOL Funza, el primer parque de operaciones y logística ubicado en el municipio de Funza, concebido 100% para aumentar la eficiencia de las operaciones logísticas, desarrollado y operado por Terranum.
El segmento operativo objeto de la transacción tiene con un área construida arrendable de aproximadamente 123.000 metros cuadrados, un área de 52.138 metros cuadrados en proceso de desarrollo bajo la modalidad de desarrollos a la medida y una potencial área arrendable de 19.300 m² para futuro desarrollo y construcción.
Esta operación fue por $177.858 millones y se conviertió en una de las mayores transacciones realizadas hasta el momento por Inmoval en el sector logístico nacional.