En general, todos coinciden en que el mercado de la vivienda de Estados Unidos necesita más inmuebles. Asimismo, también hay un gran consenso sobre la importancia de incrementar la asequibilidad. Sin embargo, esto no significa forzosamente que haya que construir más viviendas asequibles.
Aumentar la construcción de viviendas es un proceso que lleva varios años, lo que implica que deberíamos pensar en cómo se verá el mercado en el año 2030, y no cómo está ahora.
Para ese entonces, los millennials de edad media, la generación más grande de EE. UU., alcanzarán su mayor potencial de renta y estarán en busca de viviendas de lujo o para cambiarse de casa, en lugar de viviendas de entrada o a precios asequibles.
Entender y satisfacer sus necesidades en evolución asegurará una oferta apropiada y, tal vez de forma contradictoria, permitirá mejorar la asequibilidad general.
Hay que empezar por identificar la cohorte de edad que predominará a lo largo del tiempo y prever sus necesidades. Bill McBride, del blog Calculated Risk (Riesgo Calculado), rastrea estos movimientos.
En el 2023 señaló que la mayor parte de los millennials tenía entre 20 y 30 años en 2010, la etapa de la vida en la que las personas suelen optar por vivir en apartamentos, y actualmente se encuentra en los 30, una edad en la que suelen comprar viviendas de nivel básico.
Las tendencias de la construcción residencial de este siglo no han prestado suficiente atención a los millennials. A mitad de la década de los 2000, en EE.UU. se construían muchas casas unifamiliares en las afueras, y no apartamentos tan atractivos para los millennials, que por aquel entonces empezaban a integrarse en el mercado de trabajo y se mudaban a las ciudades.
En 2008, la debacle del mercado inmobiliario provocó años de baja construcción, a los que siguió una fiebre por edificar viviendas plurifamiliares que los promotores se percataron que tenían una fuerte demanda. La construcción de viviendas unifamiliares permaneció en el olvido, con el reciente recuerdo de la grave crisis de las hipotecas de alto riesgo.
Ahora las viviendas unifamiliares de nivel básico y asequibles son escasas porque una década de subproducción ha dejado al mercado incapaz de absorber las necesidades de los millennials de 30 años.
Una vez más, los promotores están compitiendo para ponerse al día con esa demanda, mientras el tamaño de las viviendas se reduce y los constructores hacen todo lo posible para adaptarse a los presupuestos de los compradores en un entorno de altos costos y altas tasas de interés.
Pero al pensar en el largo plazo, deberíamos pensar en lo que vendrá después. Alrededor de diez mil millennials cumplen 40 años cada día: el fundador de Facebook, Mark Zuckerberg, y la superestrella del baloncesto, LeBron James, cumplen 40 años este año. Las personas que llegan a los 40 años con mayores ingresos tienden a querer una vivienda mejor que cuando tenían 30 años.
Entonces, ¿qué tipo de hogares querrán estos 40 y tantos? Aquí hay una importante desigualdad intrageneracional en juego dependiendo de si alguien compró una casa antes de 2022 o no.
Según la Oficina del Censo, hay 12 millones de hogares propietarios de viviendas encabezados por alguien de unos 30 años , la mayoría de los cuales han asegurado niveles significativos de valor líquido de la vivienda debido al aumento de los precios en los últimos años.
Estos propietarios de viviendas de 35 años son los de 35 años más ricos de la historia. Al mismo tiempo, millones de millennials están luchando por subir esa escalera, y los inquilinos de 35 años enfrentan el peor momento para comprar una casa en cuatro décadas.
Para cuando lleguemos a 2030, los dos grupos de edad más grandes de la población estadounidense serán los de 35 a 39 años y los de 40 a 44.
La parte del mercado de la vivienda con la escasez más aguda serán las viviendas de lujo y de segunda mano demandadas por los millennials con altos ingresos que tuvieron la suerte de comprar una casa para empezar antes de 2022. Ese es el segmento para el que hay que empezar a construir ahora.
A medida que este afortunado grupo venda las casas en las que nunca pensó vivir para siempre, liberará inventario de nivel de entrada para los más jóvenes que actualmente se sienten frustrados por la falta de opciones asequibles.
Centrarse en viviendas asequibles suena bien hoy en día (después de todo, esa es la escasez aquí y ahora), pero significa volver a tener la combinación incorrecta de viviendas a medida que los millennials envejecen. En ese mundo, los precios de las residencias de mayor nivel aumentarían mientras que los precios de las de nivel básico se estancarían, atrapando a los millennials que quieren vender y mudarse.
Y como señaló recientemente Matthew Yglesias, mi colega de Bloomberg Opinion, las opciones más populares para abordar la asequibilidad son, desde el punto de vista económico, “básicamente tonterías”, incluido el control de los alquileres, los subsidios gubernamentales para los pagos iniciales, los recortes del impuesto a la propiedad y la restricción de las compras institucionales.
Si introduces subsidios en un mercado con oferta limitada, los precios subirán en respuesta y te quedarás exactamente donde empezaste. Si se impone un control de los alquileres, se ayudará a los inquilinos actuales que nunca planean mudarse, pero sólo sirve para exacerbar la escasez.
Por otro lado, sabemos que el filtrado funciona en el mercado de apartamentos. En Sun Belt, donde se ha construido la mayoría de los apartamentos recientemente, los alquileres de los apartamentos más antiguos de Clase B han caído más que los alquileres de los apartamentos nuevos de Clase A de mayor nivel.
Lo mismo probablemente ocurriría en el mercado de venta. Construir más viviendas de lujo es la mejor manera de satisfacer la futura demanda de los millennials y al mismo tiempo mantener bajo control los precios de las viviendas de nivel básico.
Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.
Lea más en Bloomberg.com
