El sector de la construcción de casas fue unos de los mayores triunfadores sorpresivos de la economía de EE.UU. en el 2023, dado que el bajo inventario de existencias de viviendas a la venta y el ligero incremento de los precios hicieron posible que empresas como KB Home (KBH) y Lennar Corp. (LEN) impulsaran la construcción y conservaran altos márgenes de beneficio.
Ambas han manifestado que prevén que continúe la tendencia este año.
Existen cada vez más evidencias de que se va a producir un incremento considerable del inventario de casas de segunda mano con respecto a la crisis financiera del 2008, lo que dificulta las expectativas de que los precios crezcan este año.
La duda para los constructores de este sector es si un pronunciado incremento de la cantidad de viviendas ya existentes a la venta perjudica lo que se preveía por la pronunciada alza de las tasas hipotecarias, afectando a la rentabilidad y requiriendo un giro estratégico.
Cualquier retroceso tendría repercusiones más duraderas en un mercado donde la construcción de nuevas viviendas se percibe como un valioso antídoto frente a la falta de aseuibilidad.
El trasfondo de la situación del mercado de la vivienda tras la crisis financiera ha consistido en unos inventarios de reventa cada vez más limitados, que han disminuido prácticamente todos los años a partir del pico registrado en julio del 2007.
A los constructores les llevó años resolver sus problemas de balance después de 2008 y lograr que los precios se recuperaran lo suficiente como para que la construcción volviera a ser rentable.
La creciente escasez de inventario de reventa impulsó la demanda de viviendas de nueva construcción y dio a las empresas la confianza para invertir en proyectos sin temor a construir en exceso y afectar negativamente los precios. Como resultado, los niveles de inventario de viviendas nuevas ahora han vuelto a su nivel más alto desde principios de 2008, el triple de lo que eran en julio de 2012.
Eso es lo que hace que el momento actual (y cómo podrían desarrollarse las cosas en los próximos seis meses) sea tan trascendental.
Los niveles de inventario de reventa siguen siendo muy bajos, pero ahora han aumentado significativamente desde principios de 2022. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó un aumento del 10,3% en febrero con respecto al año anterior.
Altos Research estima un aumento interanual del 23,9% al 22 de marzo, según datos semanales en tiempo real, y el fundador Mike Simonsen predice que el crecimiento podría alcanzar un máximo del 40% a finales de este año.
Si Simonsen tiene razón, los compradores de viviendas podrían obtener un alivio muy necesario después de la frustración de ver cómo suben las tasas hipotecarias mientras sus opciones de vivienda se reducen.
Estados Unidos seguirá teniendo un déficit habitacional general de entre dos y seis millones de viviendas, dependiendo de la fuente, pero los precios se fijan en el margen. Fue necesaria una escasez histórica de inventarios para causar un problema histórico de asequibilidad, por lo que una escasez de inventarios algo menos aguda debería afectar los precios, particularmente si las tasas hipotecarias siguen siendo onerosas.
Ya hay indicios de esto en los datos semanales tanto de Altos como de la corredora de bienes raíces Redfin Corp, con el porcentaje de listados que sufren recortes de precios en niveles elevados para esta época del año.
Soy escéptico sobre hasta qué punto pueden caer los precios de las viviendas (todavía tenemos compradores a quienes realmente les gustaría encontrar y poseer casas, y vendedores que no tienen que vender por razones económicas), pero actualmente la oferta está aumentando más rápido que la demanda, y eso debería ejercer presión a la baja sobre los precios.
Los constructores de viviendas no han operado en un entorno de crecientes inventarios de reventa en casi una generación. Por el momento, no parecen preocupados.
Los principales constructores que cotizan en bolsa, Lennar y KB Home, pronosticaron márgenes de ganancias crecientes cuando informaron ganancias recientemente. Incluso si mejora la oferta de reventa, tendrán algunas palancas que utilizar: reducciones de tasas hipotecarias bien documentadas, construcción de viviendas más pequeñas y más baratas y alejamiento de la producción de los puntos críticos de la década de 2010 .
También es posible que las tasas hipotecarias comiencen a bajar, dando un nuevo impulso a todo el mercado.
Aún así, un entorno de aumento de los inventarios de reventa y precios más bajos no es optimista para los constructores de viviendas. Y es muy posible que se vean obligados a elegir entre aceptar márgenes de ganancia más bajos para vender casas o reducir la producción para hacer su parte y mantener el inventario escaso.
Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.
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