Ciudad de México — Las fibras inmobiliarias industriales se están posicionando como uno de los segmentos ganadores por el nearshoring, por lo que han salido en búsqueda de capital para preparar inversiones en 2023.
El nearshoring, como se conoce al fenómeno de transferencia de producción a lugares cercanos a la demanda, implican contratos de mayor área bruta rentable, a largo plazo y en rentas dólares; una oportunidad que requiere de inversión.
“Están haciendo apuestas de largo plazo dentro de México a mayor escala para brindar esas alternativas a sus producciones en Asia o Europa del Este. Creo que vamos a seguir viendo más de eso en el próximo año”, dijo Lorenzo Dominique Berho Carranza, director general de Vesta, una fibra industrial, a analistas e inversionistas en octubre.
México se posiciona como un líder para captar a las empresas que buscan cambiar su lugar de producción inicial, entre otras cosas, por la cercanía que presenta con EE.UU., socio comercial preponderante; menores costos por mano de obra, las negociaciones del T-MEC y el atractivo entorno mundial de las ventas por internet.
“Uno de los sectores en México que más se ha beneficiado de dicha tendencia es el inmobiliario industrial”, escribió en una nota el gerente de Análisis Bursátil en Monex, Roberto Solano.
La necesidad de crecimiento en el corto plazo ha llevado a algunos fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) a levantar capital en 2022. Fibra Prologis obtuvo MXN$8.000 millones (aproximadamente US$396 millones) en octubre. Fibra MTY en septiembre obtuvo MXN$3.450 millones de pesos (US$177 millones).
Fibra Nova dijo a analistas e inversionistas en octubre que evaluaba un levantamiento de capital por aproximadamente MXN$3.000 millones, que utilizará para la expansión de su negocio industrial, así como el refinanciamiento de deuda.
Mientras que Fibra Macquarie obtuvo el 19 de diciembre una línea de crédito no garantizada y vinculada a la sustentabilidad por US$150 millones.
El levantamiento de capital “fortalece nuestra visión de despliegue de recursos para 2023″, escribieron analistas de Monex, en una nota.
El cierre del año ha estado marcado por varios movimientos de adquisiciones e inversiones enfocadas a fortalecer la posición de los fibras para beneficiarse del nearshoring.
Prologis cerró a finales de noviembre la compra de un par de propiedades de terceros localizadas en Tijuana, una inversión de US$56.5 millones.
Mientras que Fibra Mty acordó el 21 de diciembre la adquisición de un portafolio 46 edificios industriales ubicados en 12 mercados, una operación valuada en US$662 millones.
“Nuestro principal enfoque en materia de adquisiciones permanece en el sector industrial, con el objetivo de materializar los beneficios de las condiciones sin precedentes del sector, principalmente por la reconfiguración de las cadenas de suministro (también conocido como nearshoring”, dijo Jorge Avalos Carpinteyro, CEO de Fibra Mty, en su reporte del tercer trimestre.
Fibra Nova anunció el 26 de diciembre que desarrollará naves industriales para el fabricante de componentes automotrices ZF Electronic Systems en Ciudad Juárez. La construcción se realizará en dos fases en 2023 y 2024.
No solo es el efecto del nearshoring en el negocio de los fideicomisos de inversión en bienes raíces, el sector en general muestra una tasa de crecimiento de 10,2% en los últimos 10 años, resaltando la zona del Norte, Bajío y Centro del país.
Además, se suma el desempeño defensivo ante las presiones inflacionarias a través del incremento en los niveles de las rentas en las zonas antes mencionadas que consideran alzas de 23,9%, 22,5% y 19,5%, respectivamente, de acuerdo con una nota de Monex.
“Desde el 2022 por el entorno de elevada inflación los niveles resultan más modestos(será clave la absorción de espacios) de rentas, contexto que se podría mantener durante el 2023-2024″, menciona el analista de Monex.
El impulso podría continuar en 2023
“Veo un comportamiento en 2023 en el segmento inmobiliario con muchos movimientos en fibras y de grandes jugadores en el desarrollo de parques industriales sobre todo para los estados manufactureros y en la franja fronteriza”, dijo Armando Valdez, CEO de Smith & Locke Capital Brokers, a Bloomberg Línea.
No solo implica el crecimiento de las naves industriales, las fibras ofrecen un beneficio adicional a las rentas y al propio crecimiento de los títulos en la bolsa de valores también se encuentra el dividendo. De acuerdo con Solano, el dividendo anual promedio para el 2023 presentaría un crecimiento de 6% comparado con el 2022.
“Mantenemos un entorno atractivo por fundamentales relacionado al nearshoring en Vesta, Fibra Prologis, Fibra Uno, Fnova, Fibra Mty y Terra”, mencionó.