Bogotá — Aunque muchos le temen a la reforma tributaria que propuso el Gobierno de Gustavo Petro al Congreso, Albert Saiz, profesor asociado del Laboratorio de Economía Urbana del MIT, advierte que un impuesto al patrimonio no necesariamente tendrá un efecto negativo sobre el sector de la construcción y en especial la de vivienda.
Sin embargo, aclara que “el diablo está en los detalles”, y sostiene que para determinar qué tanto afectaría una medida como el impuesto al patrimonio que incluye la reforma hay que ver primer las condiciones en las que se propone y posteriormente se apruebe
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“Hay que ir con cuidado porque es un tema que desata pasiones. Hay que ver los detalles, porque el diablo está en los detalles, En Vancouver y en Toronto se gravaron más fuerte las viviendas de más de 2 millones de dólares canadienses y no se ha sentido un gran impacto negativo en el mercado”, dice el experto quien participó de la elaboración de un estudio entre la proptech La Haus y el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT), ‘Vivienda, reto en América Latina’, el cual mostró que para erradicar el déficit habitacional en Colombia se necesita la construcción anual de 400.000 viviendas y que para ello es necesaria una inversión de alrededor de 0,5 puntos porcentuales del PIB.
No obstante, insiste en que “en los detalles está la clave”, y asegura que “si se hace de una manera muy agresiva puede tener un impacto en el mercado, hay que ser cautelosos y ver que quizá políticas que uno cree que van a tener un gran impacto al final afectan un 0,5% o 1% o 2% y quizá no son tan relevantes y eso se junta con el gasto que haga el gobierno con políticas de viviendas subsidiadas que es clave para que siga el dinamismo del sector”, dice Saiz.
Agrega que el estudio realizado no solamente habla de cuántas viviendas en déficit tiene Colombia sino que superar dicho escenario es necesario para “corregir dicho déficit, mantener el crecimiento de la población y para conseguir que los cambios en la densidad habitacional sean incorporados por el mercado”.
Dice que Colombia en 30 años pasó de tener indicadores como los de México a unos más parecidos a los de Suecia, en materia de densidad. “Mientras en México se calcula que por vivienda habitan alrededor de 4,9 personas en Colombia ese indicador bajó a 3,5″, explica el experto del MIT.
También sostiene que solucionar el déficit habitacional no es una responsabilidad única del Gobierno Nacional, y advierte que el rol de los gobiernos locales y municipales es esencial porque desde allí “se entregan los permisos que liberan suelo y permiten construir”.
Saiz reconoce que si bien el escenario actual hace complejo alcanzar las metas que se requieren el país tiene un mercado que ofrece ventajas con respecto de otros. “En el corto plazo es complejo alcanzar metas por temas como los costos, pero creemos que eso es un tema que se va a disipar con el tiempo. En Colombia tienen una industria creciente en términos de costos competitivos de a construcción porque allá se produce ventanas, cementos, ladrillo, en fin, eso les va a dar una ventaja en el largo plazo”.
Además, es consciente de que el escenario de tasas altas también podría significar un obstáculo durante el próximo año. “Las tasas de interés crecientes van a tener un impacto en la economía y en el crédito hipotecario, por eso evidentemente el tema de viviendas VIS será muy importante. Las políticas de los últimos 10 años han sido ejemplares ojalá se mantengan e incluso se mejoren”, sostuvo Saiz.
Destaca como un acierto lograr que haya oferta de vivienda para hogares de clase media y media baja porque “en Estados Unidos y Europa hay una tendencia que muestra a los de más altos ingresos como los perfiles de compradores de vivienda, lograr que acá sea al contrario es todo un acierto”
Insiste Saiz en que los ciudadanos deben exigirles a sus gobernantes poner atención al tema de vivienda, porque “a veces las discusiones son muy de temas nacionales y no se les exige tanto a sus gobernantes locales y esos son los que tienen que enfocar en liberar suelo para explicar de dónde saldrán las 400 mil viviendas que se requieren y que los gobiernos nacionales se dediquen a esos estímulos para nuevos compradores”.
Si bien en el mundo gana terreno el mercado de microunidades, que son viviendas de muy poco metraje, entre 10 y 20 metros cuadrados, Saiz no cree que ese sea un mercado que tenga mucho futuro en Colombia. “Colombia tiene un reto más de clase media, asegurar que la clase media tenga acceso a la vivienda. Esas microunidades son poco rentables y solo les sirven a personas de clase alta entre los 18 y 28 años que pueden compartir ciertas zonas y no quieren gastar tanto, pero no es un tema barato en cuanto a metro cuadrado. Son construcciones que requieren de muchas subdivisiones y eso genera ineficiencias”.
Finalmente, concluye que los desarrolladores deberán avanzar en cerrar el déficit habitacional durante los próximos 7 a 10 años, pero agrega que a partir de ahí “cuando todavía habrá déficit habitacional se puede comenzar a avanzar en tener aún mejor calidad de viviendas, es por eso que es clave que se sigan impulsando las VIS y las políticas de subsidios para la adquisición de vivienda”.
En los próximos meses se lanzará una segunda edición del estudio en el que se abordarán los caminos que se deben recorrer para lograr corregir las imperfecciones que hoy tiene el mercado de la construcción de vivienda.
